江苏这个地方的买房人要看清了，这样做会多花钱！

皮皮与杨郡

扬晚君说
7 月 31 日一条重磅消息疯传苏州人的朋友圈：据称，四大行即将统一政策，针对提前还房贷的客户，收取一定违约金。消息称，从 8 月 1 日开始，客户若在 5 年内提前还款，将被收取违约金。
扬子晚报记者获悉： 从 8 月 1 日起，苏州中行、农行、工行和建行等四大行针对提前还房贷的客户，收取一定比例的违约金。不过，该政策只针对于 8 月 1 日以后新签的贷款，8 月 1 日前发放的贷款，依然按照原来的政策执行。


（图片来自视觉中国）
新规：提前还款 100 万，可能要交纳 2.94 万违约金
根据规定，从 8 月 1 日开始，客户若在 5 年内提前还款，将被收取违约金。提前还款违约金 = 提前还款金额 × 贷款执行月利率 × 6 个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。
违约金 = 提前还款金额 × 月利率 × 6，即提前还 10 万，违约金 2940，提前还 100 万违约金 29400 元。
这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在 5 年内再度交易，交易成本将会有所增加。
在此之前，各大银行对提前还款的要求较为宽松，部分银行只需要正常还款 1 个月后就可申请提前还款，无其它费用。有些银行也曾有过 " 提前还款要交违约金 " 的规定，具体要看当时的贷款合同。
记者了解到，在购房贷款合同中，不同的银行一般都会根据实际情况设立提前还贷违约金，但是一般没有明确相应的期限和收取的金额。
而此次执行最新规定的不同之处在于，针对贷款开始 5 年内提前还款的情况，明确约定将收取一定比例的违约金。据了解，伴随着违约金新规的执行，相关银行会在贷款合同签订的过程中，以专门的告知书方式提醒贷款人。而对于需要贷款买房的市民来说，看清贷款合同条款和相关须知也非常重要。


违约金新规一定程度上类似于限售作用
在苏州购房群体中，贷款不满 5 年，选择提前还款的客户并不少。在苏州各大银行前来咨询提前还款的人群里，除了刚买新房的购房者，也有一部分是改善置业的换房人群，他们大多数名下都有未结清的贷款，这种情况下就需要通过提前还款来结清贷款，以此来尽快将房产卖出从而购买新房。
市民周先生前段时间在苏州高新区购买了一套新房，总价 200 万元，贷款 140 万元，由于最近生意不错，赚了一笔钱，周先生打算拿这笔钱提前还款。然而，当他看到违约金新规后，立马改变了想法，决定暂缓提前还贷，将这笔钱用于其它投资。市民李女士三年前买了套二手房，赶在违约金新规出台前将之前购房贷款全部还清了。李女士表示，违约金新规出台的目的是锁定炒房客资金，抑制房价过快上涨。


（图片来自视觉中国）
然而，这些违约金也很可能加在房价里由买房人承担，会不会变相提高房价？
业内人士指出，违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本，打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新规主要针对 8 月 1 日后贷款的人群，特别是对急于出售房屋进行套现的投资客，肯定会产生影响。违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用，如果是短期内出手，无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本，对今后的短线贷款投资购房行为，或将受到一定的影响。
提前还贷是否构成违约主要看合同约定
对于提前还贷需要收取违约金这一规定，苏州丁晓农律师事务所主任律师臧祝文认为，提前还贷本身就是一种违约行为，这种做法符合法律规定。提前还贷是否构成违约，主要应该看合同的约定，如果合同双方有约定，那么就应该按照约定处理，购房者改变了合同约定的还款时间就属于违约，违约的话就应该承担相应的违约责任，这就需要看合同中违约责任有没有约定，如果约定的话则按照约定执行，如果没有约定的话，银行采取这样的规定肯定不行的，在没有约定的情况下，银行没有权利禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面的向还款人收取违约金。
来源 | 扬子晚报全媒体记者  张毕荣 综合 江苏新闻广播（jsbc937）
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