一二线城市二手房挂牌量激增，市场在抛售？

暗夜小羽

一直以来，市场上对各城市二手房挂牌量较为关注，有人甚至将二手房挂牌量的多少，看做是房地产市场交易的晴雨表，如果挂牌量大幅增加，就意味着二手房东们对房价的看空，甚至是抛售潮的到来。
近段时间，多地相继传出二手房挂牌量大幅增加的消息，甚至有城市的在售房源量在一年多的时间增长近 3 倍，类似于 " 二手房压顶 "" 二手房海量挂牌预警 "" 二手房挂牌卖不出 "" 排队卖房 " 等声音不绝于耳。但中新经纬采访发现，一二线城市在售房源剧增，并不符合事实。
01有城市二手房挂牌量增长 3 倍？
火热的万人摇号买房，让杭州部分低价楼盘异常火热，带动了整个市场交易量的上升，近几个月二手房的成交量均突破万套。而与此同时，二手房挂牌量不断攀升。
据透明售房网数据显示，2019 年 11 月杭州市区二手房挂牌量突破 10 万套大关，今年 4 月突破 11 万套，到了 6 月 17 日，正式突破 12 万套。在 2018 年 11 月，杭州二手房挂牌量仅 4 万套，一年半多的时间，几乎增长 3 倍。中新经纬（微信号：jwview）查询发现，贝壳找房、我爱我家网站当前在售的杭州二手房源分别约为 7.5 万套、6.8 万套。
一边是新房、二手房交易的火热，一边却是二手房挂牌量的急剧增加，这不免得让人对市场风向产生分歧。透明售房网称，按今年 4、5 月份每月过万的成交量计算，在挂牌不增长的情况下，完成这 12 万套二手房的去化，需要 12 个月的时间；按照 2019 年平均每月 6600 多套（二手房网签 7.96 万套）的成交量计算，则需要 18 个月的时间。
据一家重庆媒体近日报道，当地二手房的挂牌量更是扶摇直上。报道称，以链家官方显示的数据来看，2019 年 1 月，重庆的二手房挂牌量约 4.8 万套，2019 年 7 月达到约 9 万套，而今年 7 月的挂牌量直逼 16 万套，是全国二手房源挂牌量最高的城市。


▲贝壳找房网站显示，成都当前有 13.7 万套在售房源。
其他多个一二线城市，同样传出二手房挂牌量增加的消息。有自媒体称，根据贝壳找房网站显示，2019 年 10 月底，苏州全市二手房挂牌量突破 5 万套，到今年 7 月 22 日，挂牌量达到 9.2 万套。贝壳找房网站数据显示，成都的二手房挂牌量在 2019 年 7 月突破 10 万套，现在增长至 13.7 万套。
贝壳找房、我爱我家网站显示，北京当前在售的二手房源分别约为 9.2 万套、7.1 万套。和硕机构首席分析师郭毅对中新经纬称，一些房产交易平台上的挂牌房源数据虽然经过了美化，但可以看出大概的趋势，相比去年，北京市的挂牌房源量大致增加了 2 万套。
02 在售房源量增幅仅为个位数
梳理媒体早前报道，二手房挂牌量的变化，多依据一家或多家房产交易平台的数据，并由此得出市场存在或将出现抛售潮。那事实真是如此吗？
贝壳找房首席分析师许小乐对中新经纬称，他注意到一些媒体在报道中使用了贝壳找房在售房源的数据，但在数据使用上可能存在一些误解。有报道将贝壳找房的数据与链家网的数据进行了比较，但这两个口径的数据是不可比的，因为贝壳找房是一个平台，链家只是平台上的一个商户，贝壳找房上的二手房源量高于链家。
" 以重庆为例，目前贝壳找房上二手房源大约有 16 万套，其中链家有 6.7 万套，如果直接拿贝壳找房与链家作比较，得出的结论就是房源量实现翻倍。所以，这些结论还是要注意下。" 许小乐还说，链家现在的数据已经做出调整，与贝壳找房上的挂牌量保持一致。


不过，由于成交量减少、挂牌交易时间拉长，一些核心一二线城市的二手房挂牌量确实出现小幅上涨。贝壳研究院称，今年 6 月份，其重点监测的 18 城中，有 11 城的二手房库存量同比增加，2020 年上半年重点城市二手房成交同比普遍下滑，与库存普遍增加对比鲜明。许小乐强调：" 当前库存出现了暂时性增加，这个是可以看到的，但是增长幅度比较弱，增幅在个位数以内。"
就北京而言，除了成交量减少等原因，郭毅还指出，挂牌出售二手房源的业主，多是有换房和改善需求，由于需要满足更高的首付比例要求，" 卖一买一 " 已经不行，需要 " 卖二买一 "，这也致使挂牌出售的二手房源增多。
中原地产首席分析师张大伟称，当前一二线城市二手房挂牌量整体变化不大，没有出现所谓的大幅增长。同时，即便主流房产交易平台上的数据，也不完全靠谱，" 楼市调控政策严格的时候，一些高单价房源不能对外展示，而随着政策松动，又可以展示了。这些因素，会影响房产交易平台挂牌量的变化。"
另外，个别热门城市二手房源的增多，还与购房主体的构成有关。张大伟称，杭州的市场一直较热，购房群体中有较大比例的投资客，房屋交付后，这类购房人会很快挂牌出售房源。还有的投资客，只是将房源挂出去，可以随时知道价格走势和市场温度，以便作出继续持有还是出售的决策。
中新经纬就曾报道，杭州一些万人摇号买房的楼盘，在刚交付后不久，就有大量房源在房产交易平台上挂牌出售。某楼盘附近门店的房产经纪人也证实，卖房的业主基本都是投资客。
03抛售？不存在的！
既然一二线城市二手房挂牌大幅增加是不存在的，那所谓的抛售潮，也就没有了根据。张大伟称，挂牌量的变化受到很多因素影响，用这一数字去预测市场走势是不准确的，市场的冷与热，还是要看成交量和成交价格。
郭毅称，从北京市场的表现看，谈不上抛售，" 挂牌价也是个‘虚数’，在交易过程中买卖双方还会议价，过去是卖方市场的时候，议价就往上移，现在是买方市场，议价肯定往下移。有些人可能着急换房，或者急需用钱，价格就低一点，才能更快地卖出去。"
郭毅也分析，挂牌量的增加，会让房价出现波动，" 卖房的人多了，买房的人没有增加，业主肯定要在价格上有所松动。" 近几年，北京的房地产市场进入买房市场，城区内的一些教育资源不太好的区域及郊区，房价大致有 15%-20% 的下降，但这一降幅是在相对缓慢的过程中完成的。
至于未来，郭毅认为，随着北京城区内一些高端新房项目的入市，会对核心区域的房价，尤其是次新二手房的价格形成支撑。由于外围市场新房、二手房的库存量较大，五环外的二手房房价将保持平稳或稳中有降的趋势。
许小乐称，当前大部分业主的挂牌价是往下走的，但降幅不大，在贝壳找房重点监测的 18 城中，6 月份的二手房房价降幅在 3% 左右，属于一个正常的议价，没有大幅度地甩卖。
挂牌量激增、二手房东抛售的事情虽然不存在，但背后也透露出楼市的隐忧，贝壳研究院在近期一份报告中就指出，当前房价与租金、与经济增长和居民收入水平的背离均有所扩大，应当警惕房产泡沫。
二手房业主们的市场信心也不足。该研究院数据显示，2020 年第二季度，重点 18 城中除深圳及上海外，业主调涨次数占比均在 30% 以下，其中有 9 城调涨占比在 20% 以下，业主预期偏弱，均价可能小幅下跌。
对于下半年的市场走势，上述研究院判断，核心城市的表现要好于非核心城市，核心区域强于郊区，改善型住宅产品强于刚需产品。
栏目主编：顾万全 本文作者：中新经纬 薛宇飞 文字编辑：卢晓川 题图来源：视觉中国 图片编辑：苏唯