靠股东借钱支撑，三亚这家两万一晚的超级豪华酒店16亿甩卖

五岛岛主

号称三亚 " 最美酒店 " 之一、著名网红打卡圣地三亚悦榕庄被挂牌出售，起始价 16.49 亿元，包括了数十套豪华别墅，及 100 多亩土地及未开发的土地。


三亚悦榕庄被挂牌出售
三亚悦榕庄位于三亚鹿回头风景区旁边，拥有 21 栋泳池别墅、16 栋豪华泳池别墅、7 栋泉浴泳池别墅、5 栋双卧式泳池别墅。


三亚悦榕庄，图据官网
红星资本局从携程网发现，三亚悦榕庄最普通的房间为 2460 元 / 晚，泳池别墅在 3500-5800 元 / 晚，泳池别院则在 15000 元 -21000 元 / 晚。
有微博网友曾表示，蔡徐坤也曾入住过三亚悦榕庄酒店，还拍下多张图片。


网友爆料截图
那么，价格如此昂贵的三亚悦榕庄，为何落到要挂牌转让的地步？


去年净亏 9000 万
靠股东借款在支撑
公开资料显示，三亚悦榕庄 2006 年由北京首旅集团投资 7.5 亿元建造，并委托著名酒店管理集团悦榕庄进行管理。不过三亚悦榕庄虽然已经运营了 10 多年，但并不能盈利，且净资产持续为负数。
据北京产权交易所公告，三亚悦榕庄持有人为海南三亚国宾馆有限责任公司（下称 " 三亚国宾馆 "），三亚国宾馆 2019 年营业收入为 3984.55 万元，净利润为亏损 9101.83 万元。2020 年 1-4 月，受疫情影响营业收入 833.26 万元，亏损 1879.82 万元。
截至 2020 年 4 月 30 日，三亚国宾馆资产总计约 8.59 亿元，而负债总计 15.3 亿元。这 15.3 亿元的负债，主要是向北京首旅集团和海南首旅的借款，这意味着表面光鲜的三亚悦榕庄，其实一直依靠股东的借款在支撑。
三亚国宾馆的股权结构为：华龙旅游实业发展有限公司持股 51%，北京首旅置业集团有限公司持股 39%，海南首旅投资控股有限公司持股 10%。三者互为关联方，华龙旅游、首旅置业系北京首旅集团全资子公司，海南首旅是华龙旅游控股子公司。北京首旅集团则为北京市国资委旗下大型企业集团。


三亚国宾馆股权结构 图天眼查
如果三亚悦榕庄项目转让成功，悦榕庄作为酒店管理方还能继续运营管理吗？
北京首旅集团旗下上市公司首旅酒店（600258.SH）曾在 2019 年年报中透露，三亚悦榕庄项目由独立第三方管理公司悦榕庄管理，协议尚未到期，到期日为 2023 年 4 月 20 日。
而北京产权交易所公告也要求，受让方要继续履行与悦榕酒店管理（天津）有限公司签署的酒店管理协议，这也意味着即使项目转让，悦榕庄也将继续管理酒店。


部分土地处于生态保护红线
被三亚市政府要求收回
值得注意的是，悦榕庄只是三亚国宾馆的一期项目，占地约 100 多亩。二期尚有 200 多亩土地，但在寸土寸金的三亚海岸线，居然闲置十余年没有开工，还被三亚市政府要求收回。
红星资本局注意到，二期 200 多亩土地闲置，主要是没有办下来施工许可证。其中，大约 100 亩土地被当地政府认定为低效利用土地，想要收回；并且有少量土地已经被政府认定为闲置土地而收回。
据北京产权交易所公告，2017 年三亚市政府下达决定书，决定无偿收回三亚国宾馆持有的 5070 平方米国有建设用地使用权。三亚国宾馆对决定书不服，向海南省政府申请行政复议，后经海南省高院判决败诉。
也就在这次上诉过程中，海南省政府提出，有意向将悦榕庄和二期一共 400 亩土地和建筑整体收购。当时，《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》及实施细则业已出台，规定海岸带陆域 200 米生态保护红线区范围内，已经依法批准但尚未开工的建设项目，应当由县级以上人民政府通过依法收回土地、处置闲置土地、土地置换等方式促使项目退出生态保护红线区。
而三亚国宾馆二期工程有部分土地，正好处在 200 米生态保护红线区范围内。同时，三亚悦榕庄附近部分海域处于国家级珊瑚礁保护区实验区范围内，属于Ⅱ类生态保护区红线区。
这也解释了标的价格如此便宜的原因，部分处于生态保护红线的土地已经不能开发。另外该项目土地使用年限为 40 年，目前还剩余 28 年。


三亚多家星级酒店在挂牌转让
价格从几亿到几十亿都有


三亚悦榕庄的转让也是海南酒店业现状的一个缩影。新冠肺炎疫情影响仍在持续，海南多家星级酒店均在挂牌转让，转让价格从几亿元到几十亿元都有。
红星资本局与三亚另一家转让的五星级酒店负责人联系，对方表示，三亚酒店业历来受季节影响很大，淡季往往供过于求，今年的春节黄金期却因为疫情影响经营情况惨不忍睹。而酒店依靠银行抵押贷款，由于无法产生足够的现金流以偿还贷款利息，因此选择将酒店挂牌转让。
由于酒店业、旅游业的低迷也对资产溢价产生了影响，部分酒店挂牌价已经降价数次。一家五星级酒店 100% 股权及债权挂牌价格已从最初的 5.5 亿元，降到了 4.65 亿元，但仍然没有成交。
不过随着疫情的明显好转，加之出境游仍然处于 " 停摆 " 中，如今海南旅游业也在快速恢复。以 " 五一 " 小长假为例，期间三亚酒店预订率普遍达到六七成，部分高端酒店甚至出现了 " 满房 "。
眼下，红星资本局发现曾经高高在上的三亚五星级酒店价格也十分 " 亲民 "，部分五星级酒店仅要 300 多元就能入住。
红星资本局 李伟铭
编辑 邓凌瑶


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