成都二手房空置数，5月破25.6万套，全国第一，房价、租金要双降？

邂逅无言

                                
作者：川渝君
这几天，成都气温有点高，开启高温橙色预警模式，热得人冒汗。
这几天，成都二手房空置数创新高，进入5月超过了25.6万套，位居全国第一。
川渝君5日下午4时许从某平台获得的数据显示，二手房空置数达到256082套。
想不到吧，成都居然有这么多空房子，如何看待呢？
一
118224套，成都待租房过剩了吗？
在这空置的256082套二手房中，待租房118224套。
具体数据见表格：

                                                                        

118224套二手房待租，川渝君认为，不要遭数据吓唬了，市场二手房并不过剩！
成都多大呀，多吸引人呀，成都2019年的常住流动人口数量达到430多万。
若以平均每套房居住2人~4.3人看，成都需要100万套~215万套出租房。
这么大的出租房盘子，市面上存在11.8万套待租房，实在是一种非常正常的现象。
如果待租房少了，反而倒显得这个市场不正常了。
而待租房偏少，房源走俏，必然促使房屋租金普遍走高，这倒不利于前来成都打拼的租房一族了。
如果你仍然觉得这个推论有问题，川渝君就换个角度来看。
2019年，成都常住流动人口为437万。
同期，同属于西部的重庆、西安常住流动人口分别为167.65万、126万，单从常住流动人口的盘子看，成都市面上的待租房应该是重庆的2.6倍、西安的3.47倍，按照成都二手房待租行情换算，重庆、西安市面上分别需要待租房为45471套、24070套。
那么，重庆、西安市场上同期的实际待租房套数是多少呢？
川渝君5日下午5时通过同一平台查询得知，重庆待租房为58150套，西安待租房为80654套。
很显然，重庆、西安市场上的待租房更为饱和，尤其是西安，按成都标准折算只需要24070套，但市面上却多达80654套，相比之下，西安更显得供过于求了。
从这个角度说，短期内，成都二手住房的租金比西安、重庆更难下降。
站在房东角度看，成都二手住宅的租金单价更加坚挺！
二
待售137858套，为改善住房而卖房的居多
由上面表格数据可知，成都目前待售二手房为137858套。
乍一看，空置量确实挺大的。
但川渝君继续研究发现，在这137858套待售二手房中，小户型占据了大头。
其中，面积在50平方米以下的一居室为21102套，面积在50-70平方米的二居室为18405套，面积在70-90平方米的三居室为38807套。
三者合计78314套，占待售二手房总数的56.81%。
根据川渝君的经验，这些小户型选择出售，相当多的人是为了改善住房环境。
即，处理小户型，再用这笔钱凑一些，去购买大户型。
川渝君留意到，近两年成都五个中心城区（锦江、青羊、武侯、金牛、成华）+高新区、天府新区的新楼盘，以大户型居多，其目的就是为了满足广大居民急速增长的改善需求。
在这众多的改善需求中，大量居民选择卖房，除了想套取购房资金外，不少家庭则是为了换取购房指标。
因为限购政策以家庭为单位，一个家庭允许有两套购房指标，不少家庭要实现改善目的，就必须卖掉多余的小户型。
这也是近两年来成都二手房出现井喷的一大原因之一。
当然，待售二手房数量大，体量呈上升趋势，还有一个原因是过去两年，成都楼市出现了剪刀差现象，即，同一小区，后期开盘的新房源，其价格远远低于同小区的二手房价格，就是大家通常说的新房、二手房价格倒挂。
川渝君朋友所在小区，这种价格倒挂现象特别严重，受政府调控（通过备案价格），三期楼盘开盘价为1.6万元/平方米，而同一小区的一期、二期二手房，价格已经高到1.9万元/平方米（不是当初开盘价就这么高，是价格上涨了）。
这种倒挂现象的出现，促使许多购房者放弃选择二手房，纷纷选择购买新房（这也是成都近两年频出刚需楼盘“万人摇”的重要原因），这在一定程度上促使二手房的储存量快速增长。
可以预见，随着政府政策调控力度加大，以及新房摇号中签率居低不起，会有越来越多的刚需购房者选择购买二手房。
实际上，二手房房源丰富多样，可供购房者的选择面更宽。
川渝君一位亲戚从去年10月就开始买房，前前后后摇号5次，都不中。
最近，这位亲戚说，如果这次摇号再不中，就放弃新房了，选择二手房。
眼下不是五一嘛，这位亲戚看了几套二手房源，还多满意的。
回到一个根本问题上来，这么多二手房待售，二手房价格会下降吗？
川渝君分析认为，大面积的价格下跌，是不可能的：
其一，不是所有改善型都需要新的购房指标和资金，房子能卖则卖，不能卖也不会低价处理。
其二，需要通过卖房腾挪购房指标的房主，毕竟不占大头，即便有人选择低价抛售，也不会大面积影响整个二手市场的价格面。
其三，生活中绝大多数商品的价格都在上涨，凭什么只让房价下降？这不符合市场逻辑规律。
所以，二手房价格出现大面积大幅下跌是不可能的，偶尔或局部出现价格下跌，是非常正常的。
对于刚需族，但愿你能能够遇到那些急需抛售二手住房的房主，低价捡漏，早日实现购房梦。
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