一线调研｜二手房：北上广深分化，深圳“领跑”

血蝠

来源：丁祖昱评楼市
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二手房：北上广深分化，深圳“领跑”
2020年4月，一线城市房地产市场快速转暖，成交量环比增长37%，新房市场走出“回暖”行情。
反观二手房市场，疫情期间积累的刚需逐渐释放，北京市场整体行情呈现量增价跌趋势，上海刚需购买力则受疫情压缩，造成了成交均价的小幅回落，深圳表现出一二手房热度逐步上升的趋势，而广州则在四大一线城市走出了“独立行情”，二手房复苏程度不及新房市场。
新冠疫情是压缩了居民购买力导致复苏缓慢，还是刺激了报复性消费带来强势反弹？北上广深又将呈现出怎样的差异化行情呢？本次调研着眼于四大一线城市二手房市场，还原真实市场走向。
01/ 深圳
3月成交面积超去年月均

2019年以来，深圳二手房成交面积月度变化在下半年一直维持高位，月均成交面积维持在65万平方米左右，显著好于一手房。
步入2020年，二手房市场火热行情延续，刨除2月份受新冠疫情影响，成交锐减，1月和3月二手房成交面积依旧可观。
尤其3月份，在多数小区封闭式管理无法现场看房的情况下，单月成交面积也达到了70万平方米，属近半年来的高位，购房者热情依旧高涨，市场回暖显著。一季度二手房成交面积大幅提升，达到160.51万平方米，较去年同期增加74%，成交套数17578套，同比增加64%。
从成交均价变化来看，二手房房价保持稳定，2019年四季度以来基本都维持在5.8万元/平方米，主要原因在于目前二手房成交结构仍以90平方米以下2-3房的刚需户型为主，与一手房依托豪宅拉动房价波动上行形成了鲜明对比。
图：深圳2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
CRIC监测的4月周度数据来看，深圳二手住宅整体成交热度依旧高位维持，14-17周（3.30-4.26）成交面积为54.84万平方米，二手房的挂牌价格也有节节攀升的趋势，高性价比的二手房依旧是市场的热点。
二手房市场快速升温的主要原因在于：
新房供应严重不足，1-4月累计供应量同比下降70%，导致了一部分购房需求转向二手房市场。
学区概念驱动，对于深圳这类教育资源相对稀缺的城市而言，关内的南山、福田、罗湖等教育配套相对齐全的区域无疑成为购房者“必争之地”，以此带来了短期成交大热。
市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成，在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下，假借疫后振兴中小企的春风，通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环，既能获取不同期限贷款间利差，也能通过房产构筑避险资产。
去年“以小换大”二手房置换客群陆续收到银行放款，开始进场，也一定程度拉动了成交量的持续攀升。
图：2020年第1周-2020年第17周深圳二手住房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
值得关注的是，近期光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。在深圳房地产发展史上，这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。
这一轮整治并不限于光明区，二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源，均是本轮监管重点关注的对象。一旦行政性手段介入，预期5月深圳二手住宅成交均价有望维稳甚至稳步回落。
02/ 北京
整体行情呈现量增价跌趋势

2020年3月，北京二手住宅网签成交量为71万平方米，与2020年2月份33万平方米相比，环比上涨118%；与2019年3月份的136万平方米相比，同比下降48%；成交均价环比微跌，同比为正，基本维持在3万元/平方米，前期积累的刚需带动了市场复苏。
从区域成交量来看，朝阳区仍领跑区域二手房市场。北京近期无较大政策调整，除去新房分流影响，目前北京的楼市调控仍然是高压态势，松动的可能很小，市场的有效购房需求仍以刚需为主，房价也难有较大上涨空间。
图：北京2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从CRIC监测的北京二手住宅4月周度数据来看，北京整体成交热度不减，4月延续了3月的“小阳春”态势，复苏显著，14-17周（3.30-4.26）北京二手住宅成交面积为98.25万平方米，逐步恢复至疫前月度平均水平。
二手住宅成交均价波动不会太大，受疫情影响，供应方面，中小企业现金流捉襟见肘，不排除部分小业主急于出售企业名下房源，缓解资金紧张问题；需求方面，部分延缓的购房需求正在陆续释放，目前主力面积段和户型也集中在90平方米以下二房和三房，可见刚需一族积极性相对较高。
图：2020年第1周-2020年第17周北京二手住房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03/ 上海
刚需主力驱动“量增价跌”

上海二手房市场同样在3月迎来了稳步复苏，据CRIC监测数据，上海3月单月二手住宅成交面积为119万平方米，环比大增261%，同比仍下降四成，不及2019年月均。
不过3月成交活跃度明显上升，新增挂牌房源量较2月有了跨越式增长，事实上，自2019年三季度以来，上海月度新增挂牌房源量一直处于逐月下行态势，疫后迎来反转也反映了业主渴望成交的迫切心态。
从成交均价来看，3月二手住宅成交均价有了小幅回落，由2月的4.3万元/平方米降至3.8万元/平方米，一方面源于供应量的激增造成了短期内的供过于求，价格下行；另一方面从成交结构来看，主力总价段仍旧在200-300万元，占总量1/3，刚需客群依旧是购房“中坚力量”，而这部分群体收入受疫情负面影响相对较大，购买力压缩也造成了成交均价的小幅回落。
图：上海2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
4月，从上海二手住宅周度数据来看，成交仍在回稳。
随着国内疫情得到初步控制，豪宅大卖、央行“放水”等利好消息刷屏，购房者乐观预期得以强化，尤其是因疫情延迟的刚性购房迎来了集中释放期，近几周中介的电话咨询量都显著高于2019年同期。
二手住宅的成交价格仍然延续了小幅下挫的趋势，挂牌价和成交价的价差在逐步缩小，部分业主为了缩短成交周期，也不乏降价行为。
04/ 广州
复苏程度不及新房市场

从广州二手住宅月度成交面积变化来看，3月稳步复苏，逐步回归正轨，疫情期间累积需求释放，买卖双方入市意愿增强，受学区房学校招生时间限制，部分买家抓紧入市，促进了成交量回升，但是二手房整体复苏程度不及新房市场。
从成交均价来看，因市中心80-90平方米刚需成交面积占比大幅上涨，从而带动全市二手住宅均价上升。与此同时一手住宅均价来到近一年低位，二手住宅均价反超，一二手价差逐步拉大。
图：广州2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
据广州市房地产中介协会公布的4月20日-4月26日周度成交数据，二手住宅共成交1082套，自春节后单周网签成交量首次突破1000套，可见随着国内疫情得以控制，二手市场还是呈现出稳步复苏态势，不过对比去年月均7000-8000套的平均水平，仍有差距。
受成交结构影响，二手房价仍有望保持小幅上行趋势，市中心小面积低总价的二手房因教育资源丰富，商业配套健全备受青睐；而外围郊区新房供应量较大，二手房价格优势不明显，成交占比仍会持续回落，这也是造成一二手价差拉大的主要原因。

可以看出，4月以来一线城市的二手房市场还是有了稳步复苏，一方面因疫情累积的刚性购房需求进入了集中性释放期；另一方面学区概念拉动了中心城区二手房成交量持续攀升，从而部分城市也迎来了房价的结构性上扬。
分城市来看，深圳一二手“大火”，成本低廉的资金以各种方式流入房地产；北京“小阳春”行情延续，二手房成交量已恢复至疫前水平；上海“量增价跌”，刚需客群仍是购房的中坚力量；广州复苏相对缓慢，二手房成交回暖程度不及一手房，较去年同期水平仍有差距。










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