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沪房理:用东京地产泡沫看中国是幼稚的表现

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发表于 2020-1-17 16:46:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
1、东京1990年的房价,确实很贵。泡沫破灭以后,房价确实跌了很多,商业地产跌75%,住宅也跌了60%。

2、从2003年开始,东京房价触底反弹。2013年以来,东京核心区的房价涨了40%左右,每年8%,泡沫早已是过去的事情。
3、日本人口总量在减少,房子比人多,东京以外地区的房价基本不涨。考虑到各种持有成本和税费,东京房产的投资回报率并不高。








说起房地产泡沫,很多人都会提到日本,“泡沫破灭”、“一蹶不振”,“失去的20年”,然后再拿过来与中国做比较,经常有人认为我国一线城市的房价,已经接近东京1990年的水平,处于泡沫破灭的前夜。

东京当时处于世界经济舞台的中心,和今天的中国很像。各种利好纷至沓来,仔细分析当时的情况,你甚至可以说,东京的地产泡沫,是一场史无前例的“金融战败”,值得我们吸取经验教训。

1、东京地产的泡沫,到底有多严重?有哪些重要的细节?
图1显示的是东京1985年以来的地产价格指数。图上最高点在1990年左右,然后一路下行,到了2003年左右到达最低点,然后有涨有跌。从1990年到2003年,住宅价格跌了60%,商业地产跌得更多,跌了75%。所以说,东京地产经历了严重的泡沫,这是板上钉钉,没有争议的。








图1. 东京都地产价格指数(1985-2017)
数据来源:日本国土交通省
但是,需要注意的是,从2003年开始,房价已经涨了,而且和欧美国家的房价是同涨同跌的。具体说,从2003年到2007年,房价平均涨了15%。然后金融危机爆发,房价回调,到了2013年,又开始上涨。从2013年到2017年,房价涨了20%左右。所以说,泡沫这个事情,从2003年已经结束了,成为历史名词了。

刚才说的涨幅,你可能觉得有点儿小,不足以证明泡沫已经成为过去。其实,这是东京都的均价,相当于是北京六环内的价格(东京都面积大约2200平方公里),这是很大一个区域。如果我们只看东京市区,也就是东京市的23个行政区,和北京5环内面积差不多(面积大约是620平方公里,北京5环内面积是667平方公里),房价涨幅就更大。

最繁华的核心六区(千代田、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区,面积大概87平方公里),相当于北京二环内面积的1.5倍(二环内面积62平方公里),从2012年以来已经涨了40%多,相当于每年上涨8%,其他市区区域每年涨幅也有6%。所以说,泡沫早已成为过去,特别是最近这几年,东京的房价涨幅挺猛的。

商业地产是泡沫的主战场:

1990年的时候,商业地产价格指数比住宅贵了快了一倍,下跌的时候,商业地产的跌幅也大,达到75%左右,住宅地产的跌幅只有60%左右。

商业地产是东京泡沫的重要组成部分,当时东京的大量土地集中在大企业、大财团手里,这些企业、财团大量买地,修写字楼、购物中心。而且买地的时候,利用了当时宽松的金融环境,借了很多低息贷款,买地力度非常大,就大幅推高了地价。等到泡沫破灭了,这些商业地产的价格,跌幅也更大。这样,对于日本企业的资产负债表,就形成了巨大的压力。
我们知道,日本企业很少破产的,这些企业、财团尽管负债累累,还在努力坚持,直到把这个负债消化掉。这就是为什么日本的地产泡沫影响长达十几年,到了2003年,这个巨额的负债也已经修复了。在此之后,日本经济的繁荣与低迷,是和世界经济周期一起波动的。
如今日本地产的投资价值
绝大多数的日本城市是没什么投资价值的,首先是日本总人口在减少,未来还会进一步减少,已经出现了房子比人多的局面。而且日本的城市化率已经非常高。据统计,2013年,日本有6100万栋住宅,但是只有5200万户家庭,房子的总数已经超过家庭的总数,超了将近20%。在这种情况下,总体上房子是不会涨的,即便很大的城市也不会涨。

金融危机以后,日本的房价虽然反弹,但主要是东京的房价在反弹。像大阪、名古屋,是日本第二、第三大城市,房价也基本没涨。所以说,投资日本房产,看东京就行了,其他地方,基本不用看的。

看东京的话,其实房价也很贵的。中心区的均价,换成人民币大概在6万多一平米;中高端的、比较新的豪宅,均价在15-30万一平米,而且供不应求,往往是开盘就抢光。所以,东京城中心的房子并不便宜,只有偏远的地方,房子才比较便宜。你可能在网上看到过很便宜的东京房子,你仔细看一看,往往都不在市中心。

那么东京房产的投资回报率有多高呢?
东京住房的租金收益率大约是5%,比北京、上海都要高很多,可是每年要交1.7%的房产税,还要交保险费、修缮费,剩下也就3%左右,还不如购买理财产品的收入高。

此外,购买过程中还要交相当于房价4.5%的中介费、律师费等等。如果有投资收入,还要交30%的资本所得税,如果汇出境外,还要再交20%。所以,里里外外看,扣除这所有的税费以后,在东京买房投资,除非房价暴涨,实际回报是很低的。但是日本的发展潜力显然不如国内,房价的增长潜力,也显然不如中国。里里外外看,东京买房投资,显然不如在国内一线城市买房投资。

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发表于 2020-1-17 16:46:37 | 显示全部楼层
1、东京1990年的房价,确实很贵。泡沫破灭以后,房价确实跌了很多,商业地产跌75%,住宅也跌了60%。2、从2003年开始,东京房价触底反弹。2013年以来,东京核心区的房价涨了40%左右,每年8%,泡沫早已是过去的事情。3、日本人口总量在减少,房子比人多,东京以外地区的房价基本不涨。考虑到各种持有成本和税费,东京房产的投资回报率并不高。
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发表于 2020-1-17 16:46:30 | 显示全部楼层
就目前的经济策略看,如果不放开投资或者有更好的投资理财产品和渠道,房价还得涨,先涨核心城市核心地段核心区域,然后再外溢,缺点是降低实体经济发展的效率,慢死!
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发表于 2020-1-17 16:47:00 | 显示全部楼层
天朝几亿单身狗,不会闹事,这才是原因
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 楼主| 发表于 2020-1-17 16:47:00 | 显示全部楼层
用美国地产泡沫去看日本地产也是幼稚的表现,但是他们的结局是一样的
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发表于 2020-1-17 16:47:00 | 显示全部楼层
接着喊大家都想明白了一辈子的收入不能养着别人失去了生活
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发表于 2020-5-28 20:03:07 | 显示全部楼层
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