强盗逻辑下的新限售方式

弄花香满Y

苏州房地产市场在 2018 年的表现依旧属于较好的城市，据兔博士 APP 的信息显示 7 月份新房套总价 265 万元，与 6 月持平；二手房套总价 287.37 万元，环比 6 月上涨了 2%。
作为一个人均 GDP 达 16.2 万元，排名全国第 3；人均居住面积 43.8 平方米，全国排名第 10。苏州作为人口超过 1000 万的大城市，这些年在经济方面的成绩确实引人注目，GDP 总量在全国范围内排名第 7，在江苏省内早就绝尘而去，省会南京在苏州经济总量面前也只能自叹不如。
对比之下苏州的平均房价并不算高，毗邻上海的苏州依旧有持续上涨的压力。苏州暂时也没有新的房地产政策出台，打补丁堵漏洞可能会成为新的方向。
据中国之声的《新闻纵横》报道，8 月 1 日起，位于苏州的中、农、工、建四大国有银行分支机构一致出台新的房产贷款政策：购房贷款的客户如果在 5 年内提前还清贷款，将被收取违约金。
但如果在签贷款合同时，银行在条约中规定了贷款总年限中的 5 年期，不允许提前还款或只能接受违约金提前还款，似乎并没有什么强盗逻辑，也只是你情我愿的合同而已。
通常情况下，以上海为例只要贷款合同满足一个自然年，随后贷款者就可以申请提前还贷，要求有些需要提前 30 天告知银行，而很多实际操作的时候提前一星期即可办理，没有产生任何的违约金之说。
而如今，苏州地区的银行似乎要为政府侧面的限售政策做协助，5 年内如果想着提前还贷款，就必须支付额外的罚金，来增加持有的成本。
一则可以为银行增加收益，赚取更多的利息；二则可以适度地限制二手市场的流动，把再次转手的门槛提高。
投资购房者或许可以把这一份增加的支出转移到买家，或干脆把收益适度降低，只要涨幅足够满意，能覆盖掉这一部分成本；但置换改善群体就会变得更多犹豫，在卖掉这套房本质上还是要买进一套房，如果额外付出的这一份并不能换到更适合的房源，这个潜在的交易可能就会停滞。
这次的银行贷款新合同是针对在 8 月 1 日后，现阶段的房价即使还有蠢蠢欲动的可能，但各种压制性的调控并未放松，在随后的 2-3 年苏州房价想要有很好的涨幅，可能性也很小。
心理的预期会有所改变，而预期一旦形成会改变很多行为。
原本想做的投资会有迟疑，除非本来就是想长期持有，以 5 年为规划的中长期投资者；想着要改善的群体也会有所改变，等一等也许就会成为新的选择方式。
按照通知中的算法，违约金 = 提前还款金额 X 月利率 X 6，按照目前的贷款利率计算，如果提前还贷 10 万元，违约金为 2940 元；提前还贷 100 万元，违约金 29400 元。
以贷款 200 万元来计算，总违约金为 58800 元，这额外付出的成本似乎也并没有那么离谱，如果确实有投资套现或置换改善的需求，应该能被克服。
二手市场上很多的很多房源其实贷款都没满足 5 年，很多卖家都是在拿着买家的首付款去银行还贷解押，再进行后续的交易过程。
目前看规定是之前的贷款合同依旧不变，不受限于新规定的 5 年要求，而对于新入市场的人会产生一定的影响，额外增加的成本转嫁过程中也会有不少的摩擦，甚至会阻止部分二手房的交易，在并不着急套现或置换的人群众，他们真的会选择去等这个时间到期。
银行这样的举动无疑等同于给市场交易添堵，强盗逻辑下的新限售方式，但银行合理合法有合同，如果作为购房者有异议，可以选择不贷款或者换银行。
既然四大国有银行开启了这样的方式，相信其他商业银行立马就会跟进，从银行贷款业务上讲，这本质上就是为银行增加了收益，也属于金融创新！
只是这种创新更简单，更粗暴，更方便。我们都知道个人住宅房产贷款业务，在银行是非常优质的资产，从过往银行的公告上看，这一块的收益最为稳定也丰厚，且不良贷款比例极其低，完全可以忽略不计、尤其是这些年的房价攀升状态下，银行在个人住宅房产贷款没有任何风险。
银行的这种创新模式应该很快就会被复制，也许不久的将来全国上下的贷款年限都会被强制性设定 5 年不能提前还款，或以违约金形式还款。
毕竟这符合当下的主旋律，符合保障金融安全和去杠杆的要求，既为银行增加了收益还主动为房市降了一部分温，让市场上的投资者有所忌惮，心理预期有所改变。
政府更是会鼓掌欢迎，这等于是折中形式新的限售方式，且长达 5 年。
投机投资者最多是买了不卖，或者干脆不买，选择其他的城市或区域。但对于那些真正的刚需群体，却是实打实的打击，在经过 2-3 年的打拼后，可能积蓄有所增加，想着有机会去置换改善，却要面对这一份额外的支出，无力无奈。
不管是迂回的限售，或者是直接的限定。
都表明主动锁定房地产流动性，会成为新的趋势。
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