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力度惊人?有业主直降100万天津二手房市场捡漏时机来了?

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发表于 2020-5-7 08:53:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

投资新房和捡漏二手房的争论还未停止,楼市突然被2020年开年这场疫情而改变。
身处其中的天津二手房房东们,同样感受到来来自市场的摧枯拉朽之势。
一边是超18万套二手房的巨大供应量,一边是疫情之下大幅受损的成交量,无带看、无交易,二手房市场的天平一边倒的倾向了买房,压力,来到了卖家这边。
于是我们看到,在2-3月的二手房市场中,有直降百万急于回流现金的卖家,也有反复调价试探市场情绪的卖家,一场风暴中酝酿的抄底大战,正悄然展开。
01
在这场疫情到来之前,天津二手房市场就已经陷入了长达一年的下降周期。
曾经因为天津二手房挂牌价普遍高于同区域新房,在很长一段时间里,“捡漏二手房不如投资新房”的观念深入天津人内心,而这个观念最直接导致的,就是天津二手房价格的颓势。
在2019年重点城市二手房方便变化排名中,天津以近10%的跌幅位列第五。

就在二手房市场渐冷,二手房业主信心越来越薄弱的时候,2020年,疫情一触即发。
从人心惶惶的全程封禁,到严防死守后全城清零,当好不容易从黑色2月中走出来时,二手房市场的考验才刚刚开始。
从价格看——

天津2月市场均价为23214元/平方米,同比下跌11.70%,位居全国重点城市跌幅第二。

2019年至今,天津二手房价下跌的趋势就没有停过,一年时间,二手房和新房的均价价差不断缩小,价差趋近,意味着天津二手房价格的泡沫在不断被挤压。
从供应量看——

截至到2020年3月22日,天津市二手房挂牌量有所增加,3月9日至3月15日天津市二手房挂牌量为192647套,与3月2日至3月8日相比增加了15610套房源。
整体来看,全市各区的房源量均在增加,目前已经有不少小区的库存量达到2017年的2-3倍,市场需求跟不上,挂牌量还在激增,想在这样的市场中成交,挂牌价打个折先。
从去化率看——
综合贝壳、我爱我家、中原地产三家的数据,2020年1月,天津二手房共成交2583套; 2月,二手房共成交117套。
疫情对于二手房去化的影响是致命的,不能带看、不能交易,极大的影响了二手房的去化周期,按照1-2月的数据计算,过去60天内天津二手房每天卖出45套,去化周期长达十余年。
最后是市场情绪,最能反应二手房市场情绪的就是卖家的调价行为,愿意调价说明交易欲望强,反之,则说明市场情绪十分冷淡。
来看天津的数据——

以实时数据为例,据诸葛找房网站数据统计,4月14日当天天津二手房市场降价房源2743套,涨价房源仅270套。
量跌、价跌、无成交、市场情绪低落,最新的天津二手房市场,就是一个明明白白的买方市场,随着新房和二手房价格趋近,留给买家的捡漏机会将会大大增加。
02
有漏可捡,那么机会具体会出现在哪些区域呢?

据数据显示,月天津二手房市场降幅较高的板块有:海教园、鼓楼街、张贵庄、西于庄、辛庄、李七庄、二号桥、大寺、马场街、双港,其中跌幅最高的是海教园板块,环比跌幅1.04%。

3月涨幅较高的板块有:小淀镇、八里台、华苑、东丽湖、越秀路、果园新村、尖山、兴南街、大营门、空港经济区,其中涨幅最高的是小淀镇,涨幅在5.09%。
03
谈完二手房市场的基本面,我们回到一线市场中。
二手房流动性被钳制,买卖双方都在观望,这个时候肯降价的卖家,有两类。
第一类,是只降不卖,放出价格试探市场反应。
这类业主并不是真心想以这个价格卖出,和他们兑现时可能会遇到临时加价、捆绑车位、或提出苛刻付款方式的要求,这种时候购房者一定不要着急,可以多对比同小区、同区域其它小区的房价,再做定夺。
第二类,是真的想出手,真的在降价。
据诸葛找房网站上的二手房界面显示,截止4月14日,24小时降价榜单上有2752套二手房降价抛售,其中降价幅度在10万以上的比比皆是
这之中,有降价幅度10万的房源,也有降价幅度达50-100万的房源,那么问题来了,疫情期间,究竟什么样的二手房降价幅度较高,它们都具有哪些特性呢?
针对这个问题,我们对降价房源的信息进行分析归纳,总结出以下三类降价幅度高的房源:
1.房龄时间过长
举个例子,和平区南营门天兴楼

该房源所在小区均价为69000元/㎡,2019年7月上架时报价365万,无人问津,2020年4月下调至350万,单价降至67000元/㎡,降价幅度达到15万元。
小区位于和平区南营门,距离地铁西康路站仅150米左右,位置存入存金,配套一应俱全,唯一的问题,就是房龄时间太长了,1979年建成。
现在天津的二手房房龄久的就不能贷款了,想买只能全款付,能一把拿出百万的买家想必也不会买这种“老”房,因此业主只能不断下调价格,碰运气。
在筛选降价房源时,我发现降价数量最多的,就是上面这一类——老破小或老破旧。
在降价房源中,大部分房龄都超过10年以上,它们虽然占据了市区核心区的位置,但是由于房龄老、居住体验差、付款要求苛刻,很难出手,所以降价的频率也就远高于次新房。
2.房屋面积过大
一个代表:中海国际公园城(中海国际公园城_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)

中海国际公园城位于津南区天嘉湖板块,网上数据显示,该小区均价11000-12000元/㎡左右,这套挂牌房源均价在11000元/㎡。
从房屋报价来看,该房源去年最高的时候飙到了210万,但疫情期间,两次降价,目前报价在190万,和最高点时比,降价20万。
血拼哥认为降价的原因,在于它的面积——3室2厅3卫1厨,168.1㎡以及位置。
看上了房屋单价的刚需,可能接受不了它的位置;看上了房屋面积的改善,但周边的交通、环境、配套又和改善相去甚远。
在这些降价房源中。三室以上的大面积所占比例,要远大于两室及以下的小户型。
3.房子总价过高
终于,降价100万的王炸来了:富力津门湖(富力津门湖_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)。
这次疫情中,想必不少人都重新审视了自己的居住环境,全城封禁的时候,家中每个人都有自己的自留地,互不打扰,甚至家中有专属的健身房、书房。

但也就是在疫情期间,这套5室2厅3卫、241㎡的房源,直降110万。
富力津门湖属于河西区梅江板块,规划总占地面积为427万㎡,居住用地93万㎡,风景区用地194万㎡,为总规划面积的45.4%。其中水面积为126万㎡,公园用地为83万㎡,绿化率58%,小区环境宜人、非常宜居。

该房源自2018年11月18日上架,报价860万,2020年4月13日下调报价至750万,降价幅度为110万。
降价的原因,这要来自于总价过高、流通成本高。
所以梦想归梦想,现实归现实,像这类物业因为总价过高,平时就很难卖的动,疫情之下更是降价难为。
以上,就是千套降价房源中降价幅度最高的几类。
如果你是购房者,那么老破旧、房屋面积过大、以及流通成本高的物业是在买房时要避免的,如果你是业主,那么现在最好尽快下调价格,这类房子未来的出手难度只会越来越大。
04
疫情过后,天津的二手房还会不会继续降价呢?
答案是会,但不会大幅降价。
从长远来看,疫情对于一个国家和地区的影响是暂时的,而一个市场的长期表现取决于内在的发展逻辑,回到楼市,这个内在逻辑就是:人。
有人口的增量,才会有购买力的增量,才会有对楼市的托底。
据数据统计,截至2019年末,天津全市常住人口1561.83万人,比上年末增加2.23万人。其中,外来人口499.01万人,占全市常住人口的32.0%。同时,今年以来,天津接连放松“海河英才”人才引进及积分落户政策。
所以我们可以保持谨慎,但无需恐慌,长期来看,天津的新房、二手房都不会在这次疫情过后出现大面积价格踩踏的现象。
过去,天津二手房倒挂,但随着新房、二手房之间的价差不断缩小,部分区域的二手房优势将渐渐凸显。
对于购房者来说,未来半年,将会逐渐释放积压了几个月的需求,留给各位的窗口期时间会比较短暂,因此从现在起要多加中介微信,多看、多问、多沟通,在窗口期到来之前,给自己争取到足够的议价时间。










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