看二手房是一场心理战，往往是自己先输了！

gujiajia

在上周末，我看了一圈天河城区的二手房。
            其中有一个超20年楼龄的小区——侨兴苑，可以说是震惊了我的三观。虽然早就知道，广州中心城区的老破小外貌都很一言难尽，但当我身临其境，我还是忍不住打了一个寒颤。
            潮湿的楼梯，闪现生活垃圾的阴暗楼道；打开大门进去，玄关处堆着积灰的鞋物，锈迹窗框结满了蛛丝儿，地板断裂破碎不堪；房间还收着业主富有历史感的生活物品......
            
            当天同去看房的还有林女士，她就站在大门口，连迈进去都不愿意，埋怨说：住在这种房子里，迟早会得抑郁症，还不如到郊区买新房。
            至此我才算明白，为什么那些刚需购房者争相到郊区当韭菜，因为他们在看二手房时都踩了坑，只看外表形象而忽视地段价值。
            那么，在主城区二手房市场里淘宝时，我们该注意哪些呢？今天PLUS就和大家聊聊。
            .01
            切忌外貌协会
            买房和相亲一样，往往第一眼先看外表，长得好看就先入为主心生好感，长得一般马上兴趣索然敷衍了事。
            前面谈到的林女士正是犯了这一错误。在看了第一眼之后，就否掉了房子的全部价值，却没想过该小区所在的地段，要知道，该小区距离珠江新城仅仅只有10分钟的车程，还带有市一级学位。
            外貌协会的人还容易被投机炒房族拿捏住。在市面上，有很多“精修美颜”的二手房源，看起来很整洁明亮，但售价则比市场成交价都贵得多。有些在各种销售套路下，每平贵了几千块都是常有的事。
            
            贵就贵了，关键是房子的居住价值可能还会大打折扣。例如不切实际对房屋布局进行改造，把洗手间改造成房间。
            想想入住后的每个深夜，你睡得正熟，忽然耳边传来楼上冲厕的声响，就问你刺不刺激！
            所以在看二手房时，重点要看的是房屋布局、通风采光、防水等硬性指标是否及格，这些才是关键，而不能仅凭第一印象就着急给它打分。
            .02
            切忌冲动烦躁
            看房过程中，大家都很容易烦躁，尤其是在看二手房。
            很多中介会耍手段，刚开始带你看的房子都是又破又烂，等到你筋疲力尽情绪低落时，再带你看好点的房子，以此抬高价格促进成交。
            所以，假如你没有耐心的话，最后可能就两个结果：一个是进了中介的圈套，最后入手的房子比市场价贵出不少；一个是自己心灰意冷打消买二手房的念头，认为市区二手房都是又贵又烂。
            
            对此，PLUS以为大家在看房时，可以先缩小自己的选择范围，了解所选片区房源的市场价，然后再联系中介上门看房。
            一段时间过后，你自然对这个片区的房源了如指掌，知道哪些是笋盘，哪些报价有水分，不至于被部分中介洗脑忽悠。
            另外，即使遇到了自己心水的房源，也别着急下定。很多中介喜欢制造房源抢手的假象，以催促你尽快下定，很多购房者往往会被套路进去，要么买贵了，要么买错了。
            .03
            远离供地充足的城区
            虽然都在主城区，但是有些区域的二手房价值并不高，未来甚至还可能跌价。
            根据广州2020年的供地计划，白云区可供应宅地多达23宗，番禺、黄埔、荔湾住宅供地也很多，依次为13、12、9宗。
            大量宅地供应，也就意味着未来一手房供应量充足，二手房也就不具竞争力。
            
            尤其是白云区的二手房，还大多是20-30年楼龄的老破小，若是没有微改造或学位的加持，还会面临跌价的结果。
            因此，如果在中心区购房，PLUS建议大家入手宅地供应稀少的天河、越秀、海珠，这三个区域在广州可谓寸土寸金，近年来已到了断供边缘。像越秀区，在2019年越秀南地块挂牌前，已经断供近9年了。
            
            因为新增宅地稀少，所以楼面价自然水涨船高，越秀南地块起拍楼面价都高达64576元/㎡！
            而去年天河东圃的一块宅地，也拍到了8万多的楼面价。
            高楼面价就意味着高房价，未来这几个区的新房价格，将会越来越贵，这就为片区的二手房留足了涨价空间。
            毕竟，宅地供应没有了，而住房需求可是与年俱增，即便是楼龄超20年的老破小，也还有增值空间。
            .04
            楼龄和贷款年限≤50年
            虽然说天河、越秀、海珠的老破小有价值，但是，大家还是要注意下楼龄。
            很多刚需家庭买房，通常都需要申请银行贷款，这就要注意二手房的楼龄和你申请房贷的年限之和，必须小于50年。
            所以，考虑到以后转手的问题，PLUS建议大家最好选择25年以内的房子，这基本是红线了。
            因为未来你还需要置换改善，转手时若是楼龄过大，接手的买家能申请到贷款年限就会缩短，月供压力较大，这样一来，很可能导致将来无法出手，砸在手里。
            
            .05
            注意老公房的成交记录
            最后一个比较少见，但也要注意一下。
            在广州市场上，还有少量老公房房源，以前是政府单位卖给职工所有，也即是单位的房子。
            这种房子一般都是南北对流，有一些还有大院管理，甚至还带停车位，所以在市场上非常吃香，一般刚放出来就被大家抢了。
            
            但要注意查看一下，房源是否已经转为商品房性质，一般判断标准为：是否已经有过交易，或者业主是否已经补齐土地出让金。
            如果没有的话，按照现有的政策，你还需要交付一笔土地出让金，一般是成交总价的1%。
            .06
            小结
            总而言之，买二手房并不是一个简单的过程。
            上面提到的仅仅是在看房时要避开的坑，当你准备买的时候，还要面临琐碎繁冗的程序，当中还有更多的陷阱。毫不夸张地说，买二手房，就是一个打怪升级过程。
            你不仅需要克服自己本能的烦躁心理，还要留神业主的不可控因素，在看房买房前还要做足相应的功课，以免被部分中介利用信息不对称装进套里。
            
         









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