重庆二手房激增至20万套，炒房客在抛售？或是二手房抄底好时机！

郑少秋

先上几张“大美重庆”、“网红重庆”、“山城重庆”……的美照吧！







近日，重庆二手房市场挂牌量急剧上升，从某些网站了解到，目前整个重庆二手房市场存量超过20万套，其中光是在链家挂牌就有近15万套，而3个月前在链家网上挂牌的二手房存量也仅仅只有12万套左右，到底是什么原因让市民都开始纷纷挂出自己的房源呢？难道是炒房客在抛售？
从数据上看，产品从公寓到住宅都有，总价在40-50万的投资产品较多，再加上2017年9月份，重庆实行满两年才可以出售房产的政策到期，不排除某些炒房客因为重庆房价涨幅不大，在“抛售”之前囤积在手上的房源回笼资金。
01挂牌数量激增，成交量回暖

前段时间，我写过一篇文章题为“两成首付重现江湖，二手房价格一降再降，意味着什么呢？”的文章，其中就写了二手房挂牌和销售的问题。当时，相比去年年底，重庆二手房才从11.4万套增加到14.4万套，短短半个月时间，又从14.4万套激增到20多万套！这个数据，让人看了心里真的惊了一颤！怎么二手房突然就井喷了呢？!
相比前期二手房销售量也冷得吓人，近期，二手房市场的销售量还是按照预期的情况上去了。
照母山万科城附近一链家门店经纪人表示，最近一个月在他们门店挂牌的房源数量增加了二十几套，而房子成交量也上去了，大概十几套的样子，其中主要还是本地人在卖房子，房屋价格有升有降，不过房屋挂牌价格主要还是和房主的需求有关，如果房主是为了置换新房，那么价格就会适当下调一些，如果房主是为了换成钱去做其他事情，那么就会期望卖出更高的价格，总的来说，改善型需求卖房者还是较多。
据有关统计，近些年重庆外地人购房比例从2017年后已经大幅下降，基本上都是本地人在消化房源。这个统计是否正确，有待商榷。但是，近几年随着二胎政策的放开，重庆市场改善型需求逐年旺盛，此轮受疫情长期居家影响，或许真的应该是重庆本地人由于疫情后的换房需求高涨，大量挂出出售房源的可能性还是要高得多，至少占比还是挺大的。

据一些业内人士说，最近一段时间二手房房源量猛增和炒房客关系应该不大，像最近在他们门店挂牌出售房子的大部分还是本地人，在他看来，房源数量上涨还是受到了多重因素影响：
第一是受前段时间的疫情影响，影响到各大行业的上班时间，另外就是让手上有不少房子的人感受到了压力，现在想赶紧卖掉一些换取现金缓解下压力，同时如果再遇到这种事情手上有钱心里也有个保障；
第二就是改善型需求增长明显，像最近他们门店都卖出去了不少改需二手房，他自己甚至都卖出去了两套别墅，特别是现在不少买房的外地客户都是冲着改需产品来的，而本地人可能更关注刚需户型；
第三，优质房源存在重复挂盘现象，明龙认为，房源数量上涨的原因有一部分可能和重复挂牌有关，比如一套优质的房源可能会被几家经纪机构的经纪人重复挂到网站上，而网站并没有这样的重复筛选机构，所以房源数量很多其实是重复的。
02二手房市场是否遇到危机

虽然很多人都在唱衰房地产市场，但是，据周末售房部看房的人反映以及一些中介机构反映，其实，无论二手房还是新房市场，其实不像人们想象的那个样子不堪。很多小开发商为了回笼资金，而且楼盘位置也比较偏，所以，降价优惠的力度还是挺大的。即使一些大开发商也是进行一些降价优惠，只是没有像宣传的那么夸张而已。
据一些有关统计，重庆的房价还在微涨，这个应该是整体的价格变化吧。比如，位于礼嘉的龙湖昱湖一号去年均价才18000块，前段时间开盘均价在21000以上！当然，有些楼盘优惠力度还是挺大，比去年价格确实弱有松动。
二手房市场挂牌量激增，对于购房者来说是一件好事，毕竟选择面广了！对于不是特别着急人来说，其实也不用过于焦急，毕竟重庆作为直辖市，新一线城市，未来房价还是比较稳定的，甚至可以肯定地说，房价整体还是上行的。对于一些比较着急卖房，需要资金回笼或者需要买改善型房子的卖家来说，如果不放点水，“出点血”，想要快速卖出去，还是有一定难度的。除非，你的房源确实位置、环境、配套等特别好，尤其是学区房，肯定不用担心卖不出去，只是能否卖出更好的价格而已。
现在国家在大力发展“成渝双城经济圈”，未来的重庆还是可期的！人口自然肯定也是输入型的。随着近期重庆各种房地产调控政策的各种利好消息出台，加之金融政策的放宽，房地产市场火热应该是必然的。从近期政府出让的几块土地来看，溢价率都在30%左右，土地价格没有丝毫降低的迹象。所以，根据房地产周期“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的规律，无论哪一条，重庆都是一个有较大发展潜力的城市。
所以，二手房市场的波动，我认为，只是暂时的，其实不值得过度惊慌。
03此时或许二手房抄底的好时机
市场规律就是“供求关系”起着关键性调节作用。二手房市场供大于求，对于购房者而言，或许真的是一个绝佳的机会。如果自己看中一套房子，而房主又急于出手，就可以大胆地回价，争取利益最大化。如果回到2017年前后，卖家市场的时候，哪里有回价的空间？!

我之前就写过一篇文章，就是关于学区房的“任凭房市如何沉浮，2020年学区房依然还是那么抢手”。这段时间，对于马上面临孩子幼升小、小升初中的家长而言，可是绝佳机会！教育资源的争夺向来都是比较紧张的。如果每个家长都有一颗“望子成龙”之心，希望自己的孩子接受更好的教育。位于名校划片范围内的二手房，或是一个非常不错的选择！以前是“一房难求”，现在，二手房数量激增，反而对于有意购房名校附近学区房的家长，是一个最大的利好消息。
即使对于刚需人群来说，在符合自己要求的范围内，选择一套价格合适、位置较好、交通便利、配套齐全的二手房，可能比买新楼盘的房子更好。毕竟新房基本都有一个较长的成熟发展等待期！
总之，我认为，重庆二手房市场的火热肯定是多方面因素交织的结果，而不是像某些人所说的“楼市要垮、房价腰斩”那样。其实，聪明人也可以想象，如果二手房挂牌量一直居高不下，新房上市的数量会不会下降？土地出让数量会不会减少？一旦重庆真的需要消化掉大量的库存量，土地出让减少，新房减少，会不会出现类似2017年的情况。当然， 在国家宏观调控政策主导下，在“房住不炒”的总基调下，房价快速上涨的可能性不大了，但是，并不意味着房价不能稳定增长。
我要特别声明：我只实事求是地分析楼市，关注楼市动态，只为大家提供参考。你看我的文章，我已经非常感激！如果我们的意见不一致，麻烦你以后不要看就是了。请“嘴下留情”，不要乱喷！做一个有素质的、成熟点的社会人更好！
最后，我还是希望人人都能低价买到自己满意的房子，人人都有房住，人人都不要炒房！
希望以上我的浅析，能给你带来一定的启发。
本文参考了一些媒体数据，如果涉及侵权，请立即通知我删除。










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