内金沙的学区房，是买新盘还是二手房？

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金沙小学对口片区，限于三环内，因优质的对口中学和成熟的居住环境，已经成为热门关注片区。
▲金沙小学划片区域及对口示意图
也因为醇熟，片区内的新盘算是个稀罕物。
近期片区内难得推出了2个新盘，但近3万的单价、250-450万的总价，让不少购房者纠结不已。

有250-450万预算，是买金沙小学学区新盘还是二手呢？
我们先来看看区域内次新房（10年内建成+电梯）同总价和套型的房子有多少：
同类可比选的房子并不多，目前二手在售房源约98套。
▲数据来源：贝壳网，截止2020年4月14日
我们可以看到，备选的小区主要有12个：中海金沙府、建发金沙里、金沙鹭岛一/二/三/四期、中大君悦金沙七期、金地金沙府邸、金地嘉年华城A/B/C区、蓝光凯丽美域。
这12个小区和上面的两个新盘对比，我们该怎么选呢？
对口学校相同，我们还可以从区域配套、小区宜居性和产品舒适度，这三个角度来作对比。
■ 区域配套：整体均好，新旧盘无绝对强弱之分。
片区楼盘都享有了10-15分钟的醇熟生活圈：
地铁2号线+4号线+7号线站点在1公里半径内，内部社区公交也比较多；

两所公立幼儿园+金沙小学A/B/C/D（待建）4区；

两大菜市场+三大公园。

■ 小区宜居性：二手不输新盘，优选小区位置最优户型。
整体而言，两个新盘都存在着“小地块没有大中庭，建筑密度高，整体舒适度比较低”的问题。
楼盘内部比较来看，金沙宸宇公馆130/142㎡大户型2梯2户，高区可观公园，位置最好；华府金沙名城135㎡户型正对项目中庭，位于楼栋前端，相对无遮挡，位置最好。

在备选的二手房里，我们剔除掉高容积率、高梯户比及临三环噪音问题的小区，实际可以重点关注的小区剩下8个：中海金沙府 | 建发金沙里 | 金沙鹭岛一、二、三期 | 中大君悦金沙七期 | 金地金沙府邸 | 金地嘉年华城C区。
这8个楼盘容积率在4以内，梯户比集中在2梯2户、2梯4户，建筑密度和新盘差不多。但他们大多是围合式的布局，园林舒适性不输新盘。

■ 产品舒适度：套四关注二手，套二关注新盘，套三看位置和预算。
通过户型对比发现，新盘在售的全部都是双卫套型。
套四双卫：
新盘有142㎡的套四，客厅面积约31㎡，两个次卧都在10㎡以内，整体布局较紧凑；
二手房则有161㎡及以上的套四，客厅面积约41㎡，两个次卧约13㎡，主卧带超大衣帽间+阳台，整体布局更宽敞舒适。
相同总价预算下可考虑二手房的套四产品。
▲金沙宸宇公馆142㎡
▲金沙鹭岛三期161㎡
套三双卫：
①130-135㎡户型
这一面积段的套三户型，目前在二手市场供应稀缺，新盘有供应而且一般规划在楼盘的最优位置。
从户型的设计上，都是“复合大客厅+紧凑型卧室”，将厨房、餐厅、客厅根据不同的生活方式进行组合，面积在37-44㎡，同时都考虑清洁、收纳和阳台休憩功能。
所以，130-135㎡户型，优选新房。
▲华府金沙府邸135㎡，4T8
▲金沙宸宇公馆130㎡，2T2
▲华府金沙府邸135㎡
▲金沙宸宇公馆130㎡
②115-125㎡户型
这一面积段的套三，各个空间设计都较为传统，没有太多的特色功能空间。
两个新盘的产品总价大概在310-380万左右的，二手房主要是金沙府邸、金沙嘉年华城C区有供应，总价约在280-310万。
新旧楼盘产品差异不大，如果预算在350万左右的客户，可以关注新房；如果预算稍微紧张，在300万左右的，优选次新房。
套二双卫：
套二的户型，却配置了两个卫生间，这一产品其实算得上是改善配置了。这样的户型产品，在二手房市场上，是基本没有的。
所以，对室内空间需求不大、但仍追求生活品质的购房者，可以考虑新房的这类产品。
▲华府金沙府邸105㎡
▲金沙宸宇公馆85㎡

通过对比分析，总体而言，要买进内金沙片区，250-450万预算内：
1、区域内次新房和新房都可以同步关注；
2、450万左右的套四双卫，可以多看看区域内二手房，挑选面积更大、居住更舒适的户型；
3、130㎡以上的套三双卫，400万左右总价的产品，二手市场供应比较少，优选新盘好位置户型；
4、115-125㎡套三双卫，如果预算350万左右，可以选新房；如果预算略低在300万左右，可以关注金沙府邸、金沙嘉年华城C区等次新房。
5、套二双卫，片区内二手基本没有供应，如果喜欢双卫，预算250万左右，优选新房。
如果预算不足250万，建议直接看二手房吧。










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