住宅项目先行影视产业断档

豹子的眼泪

来源：中国经营报
住宅项目先行 影视产业断档
北京住总怀柔影视文化园拿地9年未建成
本报记者/夏晨翔/北京报道
4月3日，制片人总部基地23地块全面复工，地块上一栋九层建筑已经完成主体结构，正在进行内部装修。施工现场仅有数位工人，与旁边人来车往的金第梦想家园住宅小区形成了鲜明对比。
制片人总部基地，即住总金第·梦想山影视文化园项目，位于北京市怀柔区杨宋镇。北京住总集团控股的北京金第房地产开发有限责任公司（以下简称“住总金第”）于2011年竞得项目地块，致力于为“中国影都”怀柔打造一座集后期制作、IP创作、影视培训、影人工作室、娱乐休闲于一体的综合性影视文化园区，定位为“中国影都·CBD”。
自项目土地出让以来，怀柔区政府历年政府工作报告中不断提出要“加快推进”项目建设，但《中国经营报》记者调查发现，在九年时间里，与项目一期住宅部分早已建成不同，规划的影视产业用地却一度进入了“断档期”，除上述23地块在建一栋商业楼外，余下土地被围挡圈起，不见施工迹象。
而在此背后，随着怀柔区为促进影视产业发展而推出的“怀影十条”专项政策落地，作为“新建”项目，能否享受到资金补贴成为外界关注的重点。此外，按照目前周边即将入市的土地价格，这一被住总集团纳入“土地储备”的项目地块则已是“水涨船高”。
拿地九年尚未建成
“这个小区紧挨着北京电影学院怀柔校区，我当时也是看中未来的发展才选择在这里买房的。但是从我来看房到现在，这些地就一直闲着，听说要建一个影视基地也没建。”金第梦想家园小区一位业主指着北侧被围挡圈起的空地告诉记者。
业主口中的“影视基地”，官方口径即为制片人总部基地，又名住总金第·梦想山影视文化园。而金第梦想家园住宅小区，则为制片人总部基地工程一期住宅部分。
2011年1月，怀柔区杨宋镇文化娱乐、商业金融及居住用地（配建租赁房）项目地块入市，相关挂牌出让信息显示，用地性质为文化娱乐、商业金融、二类居住及社会停车场，土地面积约27.47万平方米，建设用地约为15.52万平方米，建筑控制规模约为30.31万平方米，并配建1万平方米租赁房。
经过四次报价，项目用地最终由住总金第以6.53亿元竞得，约定开工时间为2012年2月，竣工时间应为2015年2月。
按照规划，住宅用地为24、26地块，此外住总金第将在16、17、20、21、23五个地块上打造五大影视产业组团，其中16、17地块是以互联网影视、后期制作、金融服务和中小企业孵化器为主的电影科技组团；20地块为电影文创休闲组团，主要以街区商业及空中四合院工作室为主；21地块为企业总部及配套组团；23地块为服务配套组团，主要建设公寓及配套商业。
时至今日，记者在项目现场看到，金第梦想家园小区建有9栋住宅楼（含配建租赁房），小区外围停满车辆，入口处则由物业人员看守，负责为进入人员测量体温。傍晚时分，小区内多数楼栋亮起灯光，入住率已经不低。
而紧邻小区北侧，为23地块在建的一栋九层商业楼，主体结构完成，内部尚在装修。分布于小区西侧及23地块北侧的16、17、20、21地块则均被围挡圈起。围挡上绘有项目整体效果图，可清楚对应规划内容。但是记者从围挡底部向内望去，却发现多处地块被绿色防尘网覆盖，不见施工迹象。
“加速推进”
拿地九年，为何项目规划的影视产业内容无一建成？对此，住总金第一位负责宣传的工作人员仅表示，该项目为怀柔区及住总集团重点项目，工程进度严格按照怀柔区政府相关要求推进，具体情况则不便透露。
事实上，对于规划能够提供20万平方米影人工作室的制片人总部基地项目，怀柔区政府颇为重视，将其视为影视基地、影视公司总部和中小影视企业落户的重要承载地，并一度要求“加快推进”。
记者梳理发现，在项目土地入市交易后，怀柔区政府工作报告中即把“确保制片人总部基地开工建设”列入2011年主要任务之一。此后的历年政府工作报告中，亦是多次提及，直至2020年，仍为“推动制片人总部基地项目加快建设”。
据彼时怀柔影视基地管理服务中心介绍，该项目总投资近20亿元，项目规划设计方案于2011年7月经区委、区政府专题会议审议通过，一期工程住宅部分（含1万平方米租赁房）已于2012年4月全面开工建设，工作室部分正在进行规划方案设计，力争年底前开工建设。
此后，项目住宅部分陆续于2012年至2014年拿到预售许可证，并于2015年2月前完成竣工验收备案。但是，曾经力争2012年年底开工建设的工作室部分，却再无下文，而规划建设的影视产业相关内容也陷入了“断档期”。
记者注意到，住总集团土地储备信息显示，截至2015年3月底，怀柔杨宋镇项目（除24与26地块外）土地面积仍为22.96万平方米。而在拟建项目一栏，住总集团曾计划于2016年和2017年分别投资1.5亿元、2亿元，开发建设20及23地块。
可是，23地块的开发建设最终“延期”到了2018年。公开资料显示，2018年7月，住总金第·梦想山影视文化园项目举行宣介会，并启动招商工作。当年9月，23地块取得施工许可证，正式开工建设。
值得一提的是，在23地块取得施工许可证后，怀柔区文促中心曾指出，要抓紧办理16、20、21地块前期手续，并预计2018年年底前取得建设工程施工许可证，达到开工条件。
但时至今日，记者查询北京住建委官方网站发现，除住宅部分及23地块商业办公楼外，余下地块仍未取得施工许可证。
另一方面，由于项目工程进展缓慢，自2018年7月启动的招商工作仍任重道远。
近日，记者咨询项目招商事宜时，一位工作人员告诉记者，目前项目招商部分仅为在建的23号地块商业办公楼，主要面向企业办公、商业及公寓的租售，此外已与多家酒店合作，未来将会入驻。而其余地块等陆续开发后再进行招商。
该工作人员告诉记者，商业办公楼预计今年6月底建成，但是若整个制片人总部基地规划内容全面投入使用，预计仍需五年时间。
地价攀升
虽然项目进程略显缓慢，但是对应的“回报”却颇为可观。
记者注意到，近年来，“中国影都”怀柔区为加快影视娱乐和其他文创企业聚集，促进中国（怀柔）影视产业示范区发展，陆续出台了多项扶持政策，彼时的住总金第·梦想山影视文化园项目宣介会，即同时举行了“怀影十条”解读会。
2018年5月，怀柔区政府发布《中国（怀柔）影视产业示范区促进产业聚集专项政策（试行）》的通知（怀政发【2018】18号），从奖励、补贴、人才服务等十个方面提供政策支持，被称为“怀影十条”。
其中“投资补贴”指出，影视娱乐和其他文创企业新建或购置生产经营用房（楼宇），总投资不低于5000万元的，在房屋（楼宇）投入使用后，给予每平方米1000元补贴；对区域财政贡献大的企业，采取“一事一议”方式支持。
据悉，2019年11月，阿里文娱集团与住总金第签订合作框架协议，阿里文娱产业基地将落户住总金第·梦想山影视文化园，并由双方出资成立合作公司，共同进行项目建设。
记者粗略统计，目前尚未建设的16、17、20、21等地块建筑面积合计约为29.65万平方米，若项目建设符合“投资补贴”相关标准，补贴金额预计不菲。
此外，记者注意到，由于项目拿地较早，对比周边新入市的土地而言，价格优势也颇为显著。
2019年12月，怀柔新城08街区A地块完成北京市规划和自然资源委员会用地预申请挂牌，土地起始交易价44.99亿元，总建筑规模约51.92万平方米，主要规划用途为R2类居住用地、F3类多功能用地，楼面地价约为8665元/平方米。
该地块与住总金第项目不过一路之隔，而后者彼时的楼面地价仅约2154元/平方米，9年间，楼面地价已达四倍有余。
对于项目建设相关情况，记者同样致电致函怀柔区委宣传部，对方以相关负责人工作繁忙为由，婉拒了记者采访。










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