关于在青岛买房的建议

血蝠

你有没有发现一件怪事：青岛最近的新房市场很火爆，二手房市场却很冷清，房子挂了半年了连个带看的都没有。好像是，新房已经度过春天去夏天沐浴阳光了，二手房还在冬天里瑟瑟发抖。
01
新房的火爆体现在这些方面
1.成交量回升。青岛网上房地产可以查到上周（2020.3.15－2020.3.21）青岛新房共计成交2830套，2019年3月青岛新房成交11537套，换算到一周的就是2605套，新房成交量已经达到去年同时期的水平。
2.又开启了“抢”房模式。如果你有几个微信好友是中介、置业顾问，你一定见过他们发的售楼处热火朝天、房产交易中心排队的照片、视频，没错，他们是想告诉你，市场很火。

3.又要涨价了。如果你近期看过新房，你一定收到过类似于下面这张图的通知，几乎是在一夜间，岛城的楼盘都要涨价了，各种涨价信息此起彼伏，好像商量好了似的。

4.中介热衷于卖新房。青岛的中介从来没像现在这么“不务正业”过，你问二手房他给你推荐新房，你问住宅他给你推荐公寓，免费开车拉你去看盘，朋友圈新房多于二手房。
02
二手房的冷清体现在这些方面
1.街上的职业装少见了。以前，不管是大街还是小巷，不管是新小区还是筒子楼，穿职业装的中介都是最靓的仔。中介跑腿、磨嘴皮子，端茶倒水，挨训被骂，挣得是辛苦钱，我一直很尊重他们。可现在街面上很少见到他们了，疫情是一方面原因，不过我想有人要看房的话，他们还是会出来的。
2.在售房源增多。上周六（3月21 日）我写那篇《为什么我说青岛的房子已经没有投资价值！》时曾引用了贝壳指数上的二手在售房源数量，当时是68413套，今天已经增加至69538套。短短5天，这一个平台青岛的二手在售房源就增加了1125套，市场之冷可见一斑。

3.成交少。根据青岛网上房地产的数据，上周（2020.3.15－2020.3.21）青岛二手房成交916套，2019年3月青岛二手房成交4765套，换算到一周的就是1076套，目前还没有达到去年的行情。从上图也可以看出，贝壳指数显示3月21 日的最近90天内成交房源是1114套，3月26 日的最近90天内成交房源是1045套，减少了69套，说明3月21 日到26日这5天的成交量是减少的。青岛网上房地产的数据也可以印证，3月第2周（2020.3.08－2020.3.14），青岛二手房网签量1191套，多于第三周的916套。
4.房价低。我在去年11月的文章《青岛房价降了30%？》中，详细列举了不少区域的二手房价格，现在看来仍没有多大的变化。不过值得注意的是，虽然现在市面上在售房源增多了，但价格便宜的好房子减少了，像去年举例的薛家岛一万五六的次新房，现在已经不好找了。这说明房价基本筑底完成，市场处于降价空间减少、成交量上不去的胶着状态。
5.房租持续走低。房租是房价的晴雨表，房租低了，说明外来人少了，房价也就上不去。我去年11月底的文章《青岛房租回到7年前！》曾分析青岛房租价格基本回到7年前，现在来看有愈演愈烈之势。这其中当然有疫情的影响，但更与主市区产业空心化、外地人减少有关。

03
事出反常必有妖
青岛的新房和二手房共处在同一片天空下，为什么市场表现会差别这么大？
先说新房。3月第2周（2020.3.08－2020.3.14）青岛新房网签量1870套，第三周（2020.3.15－2020.3.21）成交2830套，新房市场确实在回暖，这不可否认。
新房的背后是开发商，开发商有钱有势，弄些托来制造虚假抢房景象是很容易的，发布个涨价公告更是分分钟的事；开发商给的佣金高，中介们更愿意为他们摇旗呐喊；开发商对新房的持有成本低于二手房东，更容易降价吸引购房者。
相反，二手房东们是一个个的个体，二手房的持有成本高，降价就是剁手，不太愿意大幅降价，也就吸引不来购房者；二手房的佣金由买家给，新房的佣金由开发商给，谁给钱为谁服务，中介们也就投入了开发商的怀抱；二手房毕竟是二手的，本身就竞争不过新房，还要交中介费、各种税费，你价格再比隔壁新房高，也就只能冷清了。
以往任何一个房地产牛市，新房和二手房都是同步回暖的，从来没有过今天这种奇葩的现象，这足以说明以下两个问题：
一是，青岛的房地产市场很危险。我以前分析过，青岛近三年卖了很多地，又有10万套人才房的魔咒，还有外来人口的减少，青岛住房市场将会迎来供大于求的局面。有限的购房者，不可限量的房源，开发商和中介的加入，新房市场上正在上演一场“抢卖”的景象，谁先卖出去房子谁先活命。在这种氛围下，二手房是竞争不过新房的。
二是，二手房冷清，新房火爆，这个不正常的现象说明这个事就不是正常的，唯一的解释就是这是一次假火爆、小回暖。假火爆就不需解释了，小回暖我是指：这一波行情中入市的是疫情压抑的这两个月的需求，而不是2018年6月后压抑一年半的需求，这一年半的需求入市了市场才能真正回暖，只靠两个月的需求维持不了太久的“火爆”，上面说的二手房成交量3月第3周少于第2周，也说明这次回暖后劲不足。可这一年半的需求不是那么容易入市的，具体原因我在《为什么我说青岛的房子已经没有投资价值！》已经说过，不再赘述。
04
一些买房建议
最近不少朋友问我买房的事，我顺便给出下面这些建议，不一定正确，大家权当看看。
一是不能恐慌入市。我以前分析过，今年青岛的房价不会大涨大跌，所以你买房一定要买到自己满意的，没有合适的可以等等，不要人家一说什么就火急火燎的下了定。
二是不适合短期投资。青岛房产可以长期投资，短期不建议。
三是刚需可以入手了。你不要骂我又开始忽悠你买房子了，我不是房产从业者，你买房我得不到一分钱，你不买房我也不会少赚一分钱，你的骂我就当你放个屁被风吹走了。
四是不能先买后卖。现在行情不好，置换房产的一定不要先买后卖，不要对自己的房子那么自信。
五是不需要钱先别卖房了。要是你急用钱、置换改善那可以卖房，但如果你仅仅是怕以后房子跌价就卖房子，卖了房子的钱也没有别的投资渠道，那我不建议你卖。以后房价虽然不会大涨大跌，但长期看跑赢GDP还是可以实现的。
六是不要买商业用房。公寓、写字楼、门头房、网点都不建议买，商业用地上盖的住宅，哪怕再像普通住宅也不能买。
七是远郊区的房子不要碰。如果你就在远郊区工作，那买房子没问题；别的自住、投资都不建议买远郊区，原因以前说过，不再多说。










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