新房售楼处人气回升部分地区二手房签约量超往年北京楼市回暖

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3月以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交均出现大幅反弹。
中国证券报记者走访北京多个在售住宅项目发现，看房人数和成交量均明显增加。楼盘销售人员称，近期周末看房客户每天都超过200人，签约量能达到十几套。
记者走访二手房楼盘发现，次新房片区销售情况明显好于老小区。多位次新房片区销售人员对记者称，3月份成交量已经超过2018年和2019年同期水平。相比之下，非学区房的老小区成交量远不如次新房。
专家预计，4月成交量或可恢复至往年同期水平。
新盘成交明显增加
中国证券报记者走访了北京不同区域的多个在售住宅项目。不同项目的多位销售人员表示，进入3月以来，看房客户和成交量均有显著增加。
位于北京西南四环花乡桥南附近的某项目销售人员告诉记者，“从3月第一周周末开始，看房客户明显增加，高峰期时看房客户超过200多人。”他说，销售情况好的时候，一天能签十几套房源。“很多客户踩盘后，当场就交了定金。”
销售人员向客户介绍楼盘，本报记者摄
西南六环某项目销售人员告诉记者，公司2月中下旬开放了售楼处，但前期看房客户并不多，“3月初，看房客户一下子多了起来。”她告诉记者，“你是我今天接待的第9位客户，高峰期一天要接待十几位客户呢。”
记者粗略计算，在该项目售楼处，仅一楼签约区、沙盘处的人员就有70多位，且陆续有人员进来。
客户在沙盘、卫星图处了解销售项目，本报记者摄
贝壳研究院数据显示，2020年一季度，受疫情影响，北京地区新房新增供应面积约为55万平方米，同比下降60%；成交面积约99万平方米，同比下降32%。市场需求仍在，且可以预判，在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后，需求量将得到一定的释放。
全国范围看，进入3月，全国商品房成交整体出现明显反弹。克而瑞研究中心报告称，3月，全国房地产市场供应量同比跌幅由2月的7成收窄至3成。成交量方面，同比跌幅显著收窄。成都、杭州等二线城市率先回归到疫情前的水平。
银河证券指出，3月第1周至第4周的商品房成交量环比增幅分别为65.01%、24.31%、10.05%和23.41%。一、二、三线城市3月的环比增幅分别为35.59%、16.23%、25.84%。整体来看，3月份一、二线城市成交量增速大幅回升。
二手房市场分化
机构数据显示，受刚性需求集中释放等影响，3月份二手房市场相比前2个月，出现了较明显的反弹。
贝壳找房数据显示，受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点城市二手房成交量比1-2月增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。
重点18城市链家成交量走势，来源：链家
中国证券报记者走访发现，北京二手房市场出现一定的分化。次新房片区和学区房成交大幅反弹，不少次新房片区成交量超过2018年、2019年同期。相比之下，非学区房、老旧小区成交量反弹力度有限。
某次新房片区中介人员对记者表示，所在片区2018年、2019年3月份成交量都不到90套。2020年3月份片区成交量已经超过100套。究其原因，2018年、2019年周围有很多新房项目，新房售价并不比二手房高多少，分流了很多购房者的需求。今年受疫情影响，改善型购房者对次新房的需求明显提升。
“次新房毕竟是现房，可以直接入住。很多之前考虑买新房的客户都转向买2015年左右下房本的次新房，疫情虽然没有结束，但是成交量明显上来了。”上述次新房片区销售表示。
学区房方面，多位销售中介人员对中国证券报记者表示，一般来说，5月份入学需要审核资质，3月份以来，有入学需求的家庭纷纷出手购买学区房。
价格没有明显下跌
值得注意是，虽然房企降价促销活动不少，但是从机构监测到的数据看，商品房实际销售价格并没有出现明显下降。
贝壳找房数据显示，北京地区一季度商品住宅成交均价为45915元/㎡，同比上涨1.8%，增速相对平稳。
中国证券报记者走访发现，二手房市场也并没有出现明显的下跌。多家销售人员指出，“很多购房者担心疫情过后价格会上涨，导致3月份成交反弹。很多业主本身也对后市看好，所以不会有太多谈价空间。”
针对新房促销，多位中介人士对中国证券报记者表示，限竞房价格是没有变化的，因为都有备案，既不能涨也不能跌。开发商所谓的楼盘打折，基本集中在非热点地区，这些地方本身也不好卖，所以才打折。热点地区不可能有9.5折以下的折扣。
价格没有明显下跌，加之成交量出现反弹，很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。
东北证券研报指出，3月TOP30房企合计全口径销售金额5574.8亿元，同比下降12.24%，较上月收窄16.3个百分点；权益销售金额4405.7亿元，同比下降7.88%，较上月收窄18.05个百分点。随着行业逐渐复工和售楼处逐渐开放，4月房地产市场将继续复苏，小阳春有望在4月滞后体现。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，“预计4月房地产市场成交量会逐渐恢复，基本能恢复至去年同期水平。”虽然3月份房地产市场恢复明显，成交量大幅上涨，但对一季度影响有限。房企仍面临回款压力，这使得房企接下来拿地相对谨慎。“预计4月各城市将加大优质土地供应，房企拿地将聚焦一二线城市，三四线城市热度或下滑。”
贝壳找房指出，当前房企仍处在偿债高峰期，其融资环境仍然偏紧，叠加疫情带来的销售量大幅下降，必然导致房企通过促销等手段加速出售手中房源，以加速资金回流。由此可以判断，未来商品住宅市场亦不会出现大幅度的价格上涨。这也符合国家的调控预期。
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