一个9岁的地产IPO新贵 未显负债之忧

忠心耿耿

　　5月24日晚间，港交所披露了新力控股(集团)有限公司(简称“新力”)招股书，上市正式进入倒计时。

　　满打满算，从注册那天至今，新力才9岁。若成功上市，它或许是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。这两年登陆资本市场的地产商，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。

　　在中国地产行业中，老牌房企大部分都被负债控制着经济命脉，看似一片祥和的高产值下其实是掉进了不良循环。而纵观如今地产业中的新贵们，来看看新力的成绩单。

　　新力2016年、2017年及2018年实现收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，复合年增长率约为105.9%。受益于净利润的大幅增长，股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。

　　新力的前世今生

　　打响新力的第一枪，是在江西南昌。这是一哥军旗升旗的地方。

　　新力的前身是江西新力置地，2010年3月成立，第一个项目是南昌帝泊湾，当样板区开放后，凭借高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库，惊艳江西地产圈。

　　根据招股书描述，新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示，最近三年销售物业收入分别为22.1亿元、52.3亿元、83.9亿元，均占总收入的99%以上。新力科技旗下的物管、商业和超市都不在此次上市资产之内。

　　降控成本保持稳健利润率，未显负债之忧

　　据招股书披露，新力2016年、2017年及2018年毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%。而毛利率的提升，主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。数据显示，建设成本占销售成本的比例，从2016年的65.3%下降到2018的61.7%；土地成本占销售成本的比例，从2016年的25%下降到2018年的24%。同期，在运营管理成本方面，薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。

　　收入几何式增长，利润率稳健提升，现金流更能说明经营的向好。据招股书披露， 2018年经营性现金流净额为17.2亿元，是近三年以来首次为正。其中，收到的预付款和其他应付款总额为32.8亿元，同比大增429%。

　　新力有充足的后劲力量。截至2019年3月31日，新力拥有101个住宅物业项目，其中55个位于江西省，11个位于长三角地区，20个位于大湾区，以及15个位于中西部核心城市及其他地区。江西是新力的大本营，南昌更是重中之重。据披露，新力总土储的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备，江西省土储合计占比为52.6%。

　　据招股书披露，未来，新力将继续在江西省、长三角地区、大湾区及华中及华西核心城市以及其 他具高增长潜力地区开发物业项目。拟进一步巩固现有市场地位，并扩展至江西 省及三大区域中新力认为具有高增长潜力的选定城市。新力相信，在经验和成 功下（尤其是在江西省），有望扩大足迹，进一步在全国市场扩张，并在现有的市场中获得更高的市场份额，未显负债之忧。