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本报见习记者 李贝贝 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 上海报道
与 2018 年下半年土拍市场频现流拍的情况不同，2019 年以来，苏州土地市场看起来回暖明显：继新年首场土拍成功实现 " 开门红 " 之后，1 月 11 日，苏州市 4 宗城镇住宅用地也均成功出让。尤为值得一提的是，其中一幅去年流拍的地块此次受到热捧，由龙湖、首开经过 81 轮竞价、以总价 40.6 亿竞得，成功 " 翻身 "。
尽管土地市场被认为是楼市的风向标，但目前对于土拍市场是否会继续 " 热下去 "、以及对楼市会产生怎样的影响，苏州业内人士依然显得很谨慎。
" 很难说。刚刚开年还只是 2 场土拍，目前不好轻易判断土地市场未来的状况。" 苏州房地产协会秘书长兼副会长倪峻告诉记者，" 我感觉与 2018 年相比是热了一点，但从整个局势来看，中央对地方的要求还是稳字当头，我本人认为还是要观察一段时间看看。触底反弹的说法可能并不妥当。" 而近日刚刚拿下苏州地块的龙湖沪苏公司总经理温介邦也表示，" 现在的预期，包括政策的方向，其实是逐渐向好，但是也要客观看待 "。
流拍地块加价重拍
底价成交、流拍是 2018 年尤其是下半年来苏州土地市场的常态之一。公开资料显示，2018 年 7 月 23 日，苏州首场土拍推出 5 幅地块，其中 3 幅流拍、2 幅底价成交，这被视作苏州楼市下行的信号。而据苏州克而瑞房产测评数据，2018 年，苏州市区共计供应 78 宗涉宅用地 ( 含商住 ) ，供地面积 387 万平米，同比下滑 25%，成交宅地 81 宗，总成交土地面积达 378 万平米，同比 2017 年下滑 7%，总揽金 819 亿，同比 2017 年下跌 9%。土地供应成交双双下滑，量价齐跌。
不过，今年年初以来，苏州土地市场一扫此前的颓势。1 月 4 日，苏州第一场土拍实现 " 开门红 "，10 宗地块（其中包括 7 宗宅地）以 129 亿元全部成功出让。其中，园区青剑湖地块开拍后 1 分钟便已有 48 轮报价。最终，经过 175 轮报价，首次进入苏州市场的首创以总价 25 亿竞得该地块，成交楼面价 23202 元 / 平米，溢价率 49.69%。
时隔一周，苏州楼市的第二场土拍依旧延续了这样的热度。而从整体成交情况来看，火热程度甚至超过第一场土拍：4 宗地块皆为多轮成交，未出现流拍和底价成交的情况，其中一宗去年流拍的地块更被报价 81 轮，接近市场的指导价。
1 月 11 日，苏州市国土资源局出让编号为苏地 2018-WG-40 号至 43 号的 4 宗城镇住宅用地，总出让面积为 23.87 万平米，总建筑面积为 49.9 万平米，总起始价 64.5 亿元。其中，苏地 2018-WG-40 号地块为 4 宗地块中面积最大的一宗，总出让面积为 10.33 万平米；苏地 2018-WG-42 号地块则为起拍价最高的一宗地块，起拍价为 11.72 亿元，起拍楼面价为 1.68 万元 / 平米。
最终，4 宗地块均成功出让，总揽金 78.83 亿元。其中，地块编号为苏地 2018-WG-40 号地块由龙湖 + 首开联合体以 40.62 亿元的总价斩获，折合楼面价 17868 元 / 平米，溢价率 28.87%；金辉旗下的苏州京弘源企业管理咨询有限公司以 12.52 亿元总价摘得苏地 2018-WG-42 号地块，折合楼面价 17946 元 / 平米，溢价率 6.82%。
旭辉旗下的旭能（香港）有限公司以 14.56 亿元竞得苏地 2018-WG-41 号地块，折合楼面价 14194 元 / 平米，溢价率 18.28%；旭辉旗下另一子公司旭辉地产 201805（香港）有限公司以 11.13 亿元总价摘得苏地 2018-WG-43 号地块，折合楼面价 11217 元 / 平米，溢价率 24.63%。
值得一提的是，此次龙湖 + 首开拿下的地块曾于 2018 年 10 月 16 日拍卖出让，彼时该地块因无房企报价遭遇流拍。而在此次土拍中，该地块由龙湖、首开经过 81 轮竞价竞得，成功实现 " 咸鱼翻身 "。
地价并非 " 触底反弹 "
谈及此次土拍火热的原因，克而瑞苏州房产测评分析指出，这主要在于出让的土地本身：" 本次出让的 4 宗地块，多为热门板块优质地块。除万业西地块存量稀缺，少有竞品外，其余 3 宗地块周边均有不少存量，未来入市压力并不小。但从起拍价来看整体不高，尚有一定的溢价空间。" 与此同时，本次竞拍的宅地，指导价空间设置较大，竞价空间足且不会较容易达到现房标准，一定程度上提高房企拿地意愿，而 " 年初房企的资金环境有所宽松，正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款 "。
" 两场土拍的表现也说明了一点，即很多企业还是愿意去拿地，对于苏州的人才政策和潜在的购房需求等都是持看好心态的。所以回暖还是有机会的，类似机会也预示着市场未来的投资力度会强化，很多房企还是愿意去拿地的。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州楼市在 2018 年半年度的时候其实是有所反弹的，所以市场需求其实还是很强劲的，短期的市场交易下行不改大趋势，即此类市场后续还是会有很多新的表现的。
作为楼市风向标，土拍的回暖往往被视为房企对市场环境的信心、以及市场回暖的可能。易居房地产研究院副院长杨红旭就直言，苏州去年流拍的地块在此次出现多家房企抢拍、且成交价明显高于去年流拍价的情况，" 由此可见少数地市有所回暧 "。
不过，仍有不少业内人士显得很谨慎。即使是认为 " 有所回暖 " 的杨红旭，也认为 " 苏州地价反弹，但此处大概率不是底，因为房价没见底 "。
" 很难说。刚刚开年还只是 2 场土拍，目前不好轻易判断土地市场未来的状况。" 倪峻认为，" 我感觉与 2018 年相比是热了一点，但从整个局势来看，中央对地方的要求还是稳字当头，我本人认为还是要观察一段时间看看。触底反弹的说法可能并不妥当。" 苏州本地一位不愿具名的业内人士也表示，连续两次土拍热度较高，不是楼市转暖的信号，只是之前溢价太低、部分潜力区域罕见供地共同作用的结果。而苏州房产测评中心首席分析师戈文问判断，苏州土地市场 2019 年不会大起大落，以稳为主，分化还会继续延续。
至于 2019 年的苏州楼市走势，戈文问直言，苏州城市关注度高，政策调控看齐一线，2019 年难言放松。或将延续供求量继续双降态势，楼市难言春天。
责任编辑：张蓓
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发表于 2019-2-27 16:45:05
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