手把手教你如何参与房产拍卖

佛汉

2017 年 8 月 23 日首发于简书专栏
艾玛在之前的文章《现实版大富翁 : 9 万美金买条街，我们也能这么做吗？》里分享了美国一对华裔夫妇通过房产拍卖，仅用 9 万美金（约人民币 60 万）买下了拥有 120 个车位的街道，并打算出租车位盈利。
在中国，房产拍卖一直以来都只是专业投资者的 " 秘密花园 "，普通投资者有心参与，却一直无从入手。随着网络拍卖开始兴起，拍卖不再局限于拍卖场当地，信息也更加透明，使得有更多投资人能踏足此领域。
艾玛曾在 2016 年陪同朋友参与了深圳的一场房产现场拍卖活动，并在目标价以内拍得了一套公寓。本文将与大家分享一步步过程，帮助大家揭开房产拍卖的神秘面纱。


图 /Yes News
1. 信息搜集，发现机会</b>
艾玛的好友在深圳本已有一套自住房产，一直想在附近再买一套给父母退休后来深居住，可惜被限购。两年前，他卖了创业公司的股份，手里有一笔金额不小的闲钱。
听说司法拍卖不受限购限制，于是开始接触相关信息。一开始只知道每周三的《深圳商报》会有拍卖公告，后来发现了" 深圳市土地房产交易中心 "（以下简称 " 交易中心 "）的网站（www.sz68.com），上面信息全面，流程清晰，就时不时上去瞄几眼，希望找到目标区域的房子。
交易中心主要负责组织国有土地使用权及矿业权出让、企业土地使用权转让、法院委托不动产拍卖、国企委托房产挂牌以及每年一届的房地产博览会等。
要点：
（1）瞄准附近的住宅，对周边环境较熟悉，对周边房产的价值也比较了解。
（2）手中有一大笔闲钱，足够支付目标住宅的全部金额。司法拍卖的房产必须一次性付清全款，不接受银行贷款。
（3）另外有一类是企业或个人委托拍卖行拍卖的房产，称之为 " 委托拍卖 "，受到限购政策的影响，好处是银行可以贷款。
2. 找到目标，实地勘察标的物</b>
深圳司法拍卖的房产还是挺多，通常都牵扯到经济纠纷。朋友在关注了半年后就遇到一套附近小区的公寓挂牌拍卖。由于对该区比较熟悉，对房子周边的生活配套很了解，对房产的价值把握也比较准确。
交易中心会统一组织现场看房（下图是看房通告），你必须在看房日的前三天打电话预约。如果该房的信息中注明 " 无钥匙 "，则只能看到房间外观。


图 / 深圳市土地房产交易中心统一安排看房通告
看房过程中，交易中心人员口头告知：这家房子的原主人贪污受贿被抓，房子被拍卖以还赃款。并没有其他经济纠纷及其他债权人。房子虽然不能看，但已清空，并没有租约。
除了跟着交易中心去看房以外，他还去楼下找房产中介看了该小区的同类户型，并询问了市场价。
要点：
（4）了解该房是否有其他债权人，原主人的大概情况如何？
（5）了解是否有租约。最好是清空房。如有租约，必须留意租约到期时间。
（6）即使无法进屋看房，也应该找当地的中介去看同一屋苑相同房型，并侧面了解该房的状况。
（7）因为朋友是给老人居住，不打算迁移户口。如需要用新购房申请户口，则还需要留意原房主是否用此房申请过户口，该地的法律能否允许你强制迁入户口等。
曾有个案子，原主人把房子给爸妈住。将几年前爸妈给他转账的大额记录作为一次性租赁 20 年的租金凭据，又涉嫌跟爸妈补签了 20 年租赁协议。新主人虽然拥有了房屋的产权，房子已经过户，但原主人的爸妈受租约保护，有权不搬迁。使得新主人非常被动。
这种案例并不少见，艾玛在交易中心本周（8 月 25 日）竞拍的 2 套房产中就发现一套有这样的问题（见下图）。房子自带租约，到 2035 年才到期，租金已提前支付，租客还装修了 30 万。买下来之后，还必须补交 70 万的税款。
所以，对法院写的房源备注要格外留个心眼。


图 / 深圳市土地房产交易中心拍卖公告
3. 办理竞买申请，缴纳保证金，选择竞买标的物</b>
朋友看中的是 85 平米的两室公寓，他手头有现金 500 万，该屋苑同类户型市场价在 530 万左右，对房子情况有了详细了解后，朋友给自己设定了 400 万的拍卖底线。
他去交易中心柜台办理了竞买申请，又去银行缴纳了履约保证金，再回到交易中心财务窗口开具保证金收款收据。之后，可以在交易中心的电脑终端上自助选择竞买标的物。
该房产的起拍价是 320 万，保证金需要交 40 万。如果没有拍成功，保证金原额退还。如果竞拍成功，但无法缴纳全款，则保证金没收。
艾玛在前一篇文章中介绍，除了竞拍的成交价以外，还必须预留成交价的 5%-8% 的费用，用来支付拍卖佣金、欠缴税费、正常二手房交易费用等。
（8）在缴纳保证金前，必须根据该房源的市场价和综合情况，在心里设定拍卖底线。
（9）除了竞拍成交价以外，必须额外预留成交价的 5%-8% 的金额支付各项杂费。
（10）如果是委托拍卖，可以申请贷款。但需要提前在银行获得征信审查，并拿到银行出具的意向书。
4. 参加拍卖会</b>
到了拍卖会当天，提早 20-60 分钟到场，换取顺序清单、竞买号牌和入场券，进场参加拍卖。竞买号牌为拍卖会竞价的唯一凭证，须妥善保管和交接。也可以委托其他人代为参加拍卖会，只要签署《委托书》即可（个人委托的需要公证）。
由于拍卖物品都是以现状拍卖，只要你举牌，就代表你认可了该物的现状（包括瑕疵）。竞买人以举牌方式应价，竞买人可以大声地报出你愿意接受的标的物总价，举牌一经主持人确认，不得反悔。
拍卖采取击槌方式确定竞得人。如果你是最后一个举牌应价，主持人宣布第一次，第二次、最后一次而没有人再举牌时，主持人将落槌，一经落槌，不再接受任何举牌应价。
成交以后，会有工作人员过来找你当场签订《成交确认书》。整个拍卖过程会被录音或录影，作为出现纠纷时的评判依据。竞买结束后，需交还号码牌。
通常第一次拍卖没有成交的，第二次拍卖会起拍价通常有 7%-8% 的折价。幸运的时候，二拍没有太多人竞争，就比较容易低价成交。但如果大家都冲着折价而去，反而最后会推高价格。
（11）一旦举牌，意味着你对拍卖物的现状认可，不可再因为其中瑕疵反悔。
（12）当第一次拍卖流拍，第二次拍卖的起拍价通常会有 7%-8% 的折价。
5. 成交后续事项 </b>
未竞得的竞买人，交易中心会于拍卖会结束后三个工作日内完成退还保证金申请手续，保证金大约在一周内自动退回原出款账号。而成交的竞买人，则需要在三个工作日内缴纳余款和交易服务费。交完费用后，记得去财务窗口开具收款收据及交易服务费发票。
交易服务费的具体收费标准为：成交价 5000 万元以下的（含 5000 万元）部分，收取 2％交易服务费；超过 5000 万元至 1 亿元的部分，收取 1％交易服务费；超过 1 亿元的部分，收取 0.5％交易服务费。
交易中心会在规定时间内出具《付清房款证明》、《拍卖委托合同》等文件，并及时通知竞得人领取；法院也会出具法律文书。银行会提供该房的屋原权属证明、注销抵押等资料。你也需要交情原业主所欠的水电煤气、管理费及其他未了债务。之后，在 30 日内自行到房地产管理部门申请办理过户手续。
朋友当时所有杂费付了约 7 万左右。由于是空房，很顺利地交接了。网上也有人分享，在淘宝网上拍卖获得的房子属于小产权房，过户时就遇到很多问题。还有人称需要补将近 30 万的地价差价。这些都需要在缴纳拍卖保证金前先问清楚。
（13）在缴纳拍卖保证金前，需要问清楚该房的产权是否清晰，是否需要补地价差价。
（14）原业主所欠的水电煤气、管理费及其他未了债务，一般需要由新业主承担。
（15）因没有房产中介帮忙，一应手续需要自己办理。
这是艾玛朋友亲身经历的现场拍卖过程。如今该交易中心也提供了网络拍卖，让无法到达现场的人都可以参与竞拍。具体在该网站也有详细的流程介绍。有兴趣的童鞋可以自行阅读。
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